글 수 185

                              


                  현 정부의 주택 정책의 실체와 향후 우리나라 주택 시장 전망 결론(1)

                           


 




   래 도표는 2015년 사민본 논평 현정부의 주택 정책의 실체와 향후 우리나라 주택시장 전망 (4) http://saminbon.com/xe/945945 ” 에 올려드린 우리나라 자가보유율 현황입니다.


 자가보유율.JPG


통계청의 조사 결과에 의하면 노무현 정부 시절인 2006년까지만 해도 자기 집을 보유한 가구는 우리나라 전체 가구의 64퍼센트에 육박하였습니다. 그런데 이 시기는 정부가 자가 보유율(자기 집 보유 비율)을 선진국의 70퍼센트 수준까지 끌어올리겠다며 아파트를 억수로 지어 만들기 시작한 시점이기도 하고, 동시에 DTI 정책이란 것이 처음 등장한 시점이기도 합니다. 도표를 보시면 아시겠지만, 보다 정확한 통계청 자료에 따르면 이때부터 우리나라 가구의 자가 보유율(자기 집 보유율)이 급락하기 시작하더니, 이명박 정권 시기에는 우리나라 인구의 절반이 모여 사는 서울 수도권의 경우 아래 도표와 같이 41%, 48%까지 떨어지더니, 박근혜 정부를 거친 지금은 정부에서 차마 국민들에게 그 수치를 공개조차 못하는 지경까지 이르게 됩니다


             <국토해양부 발표 2013년 우리나라 자가보유율 현황>


   2013년 서울의 자가보유율 현황.JPG   


그런데, 이와 같이 국민들의 자가 보유율이 떨어지게 된 이유가 인구가 급증하였기 때문도 아니고 또 경제 성장률이 저하되었기 때문도 아니고, 주택수가 부족하여서도 아니고 국민들이 부동산에 투자를 하지 않았기 떄문도 아니라는 것입니다. 가령, 아래 도표를 보시면, 2008년부터 전국의 주택보급률(인구 대비 주택수)이 급속하게 증가하고 있습니다. 


주택 보급률.JPG




또 아래 도표에서 보시는 바와 같이 2008년부터  국민들이 주택을 구입하기 위해 (은행 대출을 받아) 투자한 비용도 급증하고 있습니다. 


 

  가계 대출.JPG



저처럼 통계 수치에 대해 아무 것도 모르는 무지랭이가 봐도 정말 이상합니다. 위 수치들을 보면 정부에서는 지속적으로 건설 경기를 살린다면서 집을 지어서 일반인들에게 분양을 한 것도 맞고, 또 국민들은 열심히 대출을 받아서 아파트를 분양을 받은 것도 맞는데, 특이하게도 이와는 정반대로 국민의 자가 보유율(자기 집 보유율) 수치가 10년 사이에 상상을 초월할 정도로 급감하였다는 것입니다. 무언가 시스템에 중대한 문제가 있는 것이 아니라면 있을 수 없는 일입니다.  정상적으로 주택 정책이 가동되고 있는 상황에서는 도저히 일어날 수 없는 일이라는 것이죠.



          거꾸로 걷는다 




               


          moon walker

               


2006

    년 노무현 정부가 DTI 제도를 처음 도입하였을 당시를 돌아다보면, 굳이 DTI 가 아니더라도 은행의 금융자산을 보호받을 수 있는 후취담보대출제도가 엄연히 존재하고 있었습니다. ( 현정부의 주택 정책의 실체와 향후 우리나라 주택시장 전망 (3) http://saminbon.com/xe/945951원장 참조). 후취담보대출 제도는 아파트를 선분양할 때 발생할 수 있는 건설사의 도덕적 해이를 방지하고자 은행이 건설사에게 완공될 건물에 대한 일정의 보증 책임을 지도록 하는 제도였습니다. 문제는 이처럼 은행의 금융자산을 안전하게 보장받을 수 있는 공인된 전통적인 제도가 분명 존재하고 있었고, 또 당시만 해도 우리나라 국민의 가계 부채 규모가 그리 크지 않았기 때문에 굳이 노무현 정부가 나서서 DTI라는 대출 규제 제도를 만들 필요가 없지 않았나 생각됩니다. 


그런데 이명박 정권이 들어서더니, 이번에는 DTI 제도를 더욱 강화하기 위해, 지난 수십년간 국민들에게 공인되어 왔던 후취담보 제도를 아주 조용히 사문화시켜 버리게 됩니다. 이명박 정부가 후취담보대출을 사문화시키게 된 가장 큰 이유는 "후취담보대출 제도에 포함된 은행의 자산에 대한 건설사의 연대 보증이 건설사에게 너무 과한 부담을 지우는 것이다."라는 정부 정책자들의 소신 때문이었습니다. 또 이 시점에서 우리나라 법원은 기존의 판례에서 자주 인용되던 후취담보 관련 판례들을 부정하기에 이르릅니다. 물론 법 이론적으로 문제가 있어서 부정한 것이 아니라, 그냥 건설사를 지켜주기 위해서 아예 처음부터 그런 법이 없었던 것처럼 조용히 사문화시켜버리는 식이었습니다. 그러니 나중에는 법 공부하는 사람들조차 후취 담보가 무언지에 대해서 전혀 이해를 못하는 상황에 이르게 되고 맙니다.


저는 지금도 아무리 다시 생각해보아도, 선분양을 해서 돈을 벌려고 나선 건설사가 필요한 자금을 미리 고객의 계약금과 대출금으로 가져다 집을 짓는 것은 용납하면서, 그 완공될 건물에 대한 보증 책임을 건설사에게 묻지 못하도록 한 법은 분명 공정한 법이 아니었다고 생각됩니다. 또 소비자는 이미 계약금을 지불하고, 자신의 이름으로 은행에서 대출을 받아 그 대출금에 대한 이자를 내고 있는 상황인데, 거기에 더해 건물의 잘못된 시공이나 건설사의 신의성실의 원칙 위반 등의 도덕척 해이에 대한 책임까지 소비자가 덤터기를 써야 하는 것도 분명 공정한 일이 아니었다고 생각합니다. 


사실, 이명박 정부가 후취담보 대출 제도를 사문화 시킨 데에는, 건설사의 연대 보증도 보증이지만,  후취담보대출 제도의 일정 부분이 노무현 정부의 DTI 정책과 상충되는 부분이 있었기 때문입니다. 가령 기존의 관행대로라면, 선분양을 받은 고객은 자신의 소득 여부를 떠나 은행이 자신이 대출해준 돈 만큼 자산이 구입한 완성될 건물에 근저당을 설정하고 이에 대한 이자만 잘 지불하게 되면, 은행은 그로부터 이자 소득을 올릴 수 있고 만약 소비자가 이자를 못내면 건물이 완공된 후 경매를 통해 이자와 원금을 회수할 수 있기 때문에(물론 완공될 건물에 대한 보증은 건설사가 지게 됩니다.) 이와 같은 은 조건에서는 굳이 은행의 금융 자산을 보호하기 위한 DTI가 들어갈 여지가 없게 됩니다. 


이명박 정부에서는 DTI와 상충되는 후취담보제도를 사문화시키는 것과 동시에 미분양 펀드라는 걸 만들어내게 되는데, 아파트에 미분양이 발생하면 돈이 없어서 은행 대출에 의지해야 하는 서민이 아니라, 돈이 아주 많은 리스 회사나 건설사가 미분양 아파트를 헐값에 통쨰로 사들여 이를 돈이 없는 서민들에게 임대하여 수익을 올리도록 하는 방식이었습니다. 거기에 더해 돈이 많은 임대 사업자에 대해서는 소득세, 보유세 등 각종 세금까지 면제해주는 등 부동산에 집중 투자하는 거대 자본가에게 엄청난 특혜를 부여한 제도였습니다. 


다 아시는 사항이지만, 2006년부터 지난 10년간은 우리나라의 집값이 큰 폭으로 상승하는 시기였습니다. 그런데 그 전에 노무현 정부는 DTI 제도를 미리 만들어두게 되는데, 결과적으로 이 제도는 자본이 없는 서민들이 자기 집을 마련할 수 있는 기회를 차단하는 역할을 한 셈이 되고 맙니다. 대출을 받지 않고서는 집을 살 여력이 없는 사람들이 어렵게 대출을 받아 분양을 받으면, 오히려 은행이 나서서 급작스럽게 대출금을 회수하거나 입주시 잔금 대출 전환을 해주지 않는 방식으로 타격을 주었고, 이로 인해 집 없는 서민들이 대출을 받아 집을 사려다가 집은 커녕 오히려 빚더미에 오르는 사태를 초래하는 경우가 다반사로 일어나게 됩니다. 


또 정부 차원에서의 부동산 정책의 급작스러운 변동이 수시로 일어나게 되는데, 이로 인해 은행은 대출금 회수에 나서지 않을 수 없는 상황이 연거푸 이어지기도 합니다. 그럴수록 목돈 마련이 어려운 서민일수록 더 금리가 높은 금융권 문턱을 넘나들어야 하는 상황으로 내몰리기도 합니다. 심지어 건설사 연대 보증이 없어져 버린 이명박 정부 하에서는 건설사가 집 짓느라 가져다 쓴 중도금 대출금까지 서민이 떠안게 되는 경우가 속출하게 되는데, 결국 새 아파트 분양 받았다가 살고 있던 집마저 경매에 넘어가는 일이 비일비재로 일어나게 됩니다. 


한편 건설사는 대출을 못 받거나 잔금 대출 전환이 이루어지지 않아 입주가 안되고 있는 아파트들을 전부 미분양으로 처리하여 미분양 펀드로 넘기게 되는데, 건설사 자신이 직접 미분양 펀드의 주인이 되기도 합니다. 가령 포스코 건설의 경우 미분양 펀드에 직접 투자했던 국민은행의 지분을 대량으로 사들이는 방식으로 미분양 사업에 끼어들기도 합니다. 이들 투자가들은 아파트에 미분양이 많아 아파트 가치가 떨어졌다고 주장하며 분양가의 30%까지 저렴한 가격에 아파트를 대량 구매하는데, 거기다 각종 세금도 전부 면제 받습니다. 물론 재주 좋은 미분양 펀드는 자기 돈 한 푼도 안내고 은행 대출금만으로도 미분양 아파트를 떠안은 후 이를 임대 사업용으로 돌린 후 모든 세금을 면제받는 특혜를 받기도 합니다. 


가령 DTI, LTV 제도 하에서 은행이 미분양 펀드에 투자할 경우를 예상해봅시다. 은행은 아파트에 미분양을 많이 만들어내려면, 입주 시점에서 어떤 이유를 들어서든 아파트 가치를 내려치게 되면, 해당 아파트에 대출받아 입주하려는 서민들의 대출금을 회수할 명분이 생겨나게 됩니다. 은행이 대출금 회수에 들어가거나 잔금 대출 전환을 해주지 않으면 이로 인해 입주를 못한 아파트들이 수두룩하게 생겨나게 됩니다. 그러면 은행이 그 아파트들을 30%까지 저렴한 가격에 매입을 할 수 있고 각종 세금 혜택까지 누릴 수 있으니, 이보다 더 좋은 돈벌이가 어디 있겠습니까!!!

    

 

사실 지금 우리 국민들은 빚더미 위에 있지만지난 10년간 법원과 정부가 건설사에 대해서는 연대보증이라는 부담을 경감시켜주었고 또 금융권에 대해서는 수시로 대출금을 회수할 수 있는 명분을 주었기 때문에 국민들이 그간 부동산 상승 시기에 벌었어야 할 수익의 대부분이 이들의 호주머니 속으로 고스란히 빨려나갔을 것으로 추정됩니다결과적으로 금융권과 건설사와 임대 회사는 상상할 수 없는 큰 돈을 벌게 되지만 서민들은 갈수록 오르는 전세와 월세금에 견디다 못해 대출 한번 받아서 내 집 장만해보려다가 완전히 쪽박을 차는 경우가 비일비재하게 벌어지게 됩니다.

 

그럴수록 정부는 국민들의 빚을 많이 내서 집을 사서 이런 일이 발생하면서 규제를 강화하겠다면서 더 강화된 DTI 카드를 내놓기를 수도 없이 반복하지만 그럴수록 국민들의 자가보유율은 더 떨어지고 가계 대출은 더 증가하기만 합니다. 

 

작금의 이 사태는 (제가 도교 전공이라 그런지노자의 도덕경의 한 구절을 그대로 연상시키고 있습니다.

 

 大道廢有仁義智慧出有大僞, 六親不和有孝慈國家昏亂有忠臣. 


(공자가인의를 내세우니 큰 길이 가리워졌고인위적으로 무언가를 만들어내니 지혜가 도망가 버렸다.

대저 집안사람끼리 불화함은 효나 자애로움을 따지기 때문이고나라가 혼란스러움은 충신을 강조하기 때문이다.                   


제가 보기에 작금의 우리나라의 심각한 가계 부채와 부동산 시장의 불균형은 무언가 큰 길에서 벗어난 듯한 느낌이 드는데여기에는 분명 작위적인 무언가가 개입되어 있기 때문이라는 생각을 금할 수가 없습니다도덕경에서 노자는 대도와 지혜를 기준으로 삼고 있지만사회 시스템에서 노자의 도와 비유될 수 있는 것이 있다면 그것이 바로 최상위법인 헌법이 아닌가 생각됩니다무언가 사회가 혼란스럽고 비정상적인 일들이 되풀이 되어 일어나는 경우그 이면을 들여다보면 반드시 그 안에 반드시 위헌적인 요소가 잠복되어 있다는 것입니다.

 

저는 작금의 부동산 시장의 불균형 현상의 원인이 2006년 처음 등장한 DTI 제도에 있다고 보고 있습니다.

 

건설사가 아파트를 분양할 당시 분양가격은 소득이 적고 많고를 떠나 모든 사람에 대해 똑같은 가격을 적용하면서유독 대출금에 대해서는 소득이 적고 많음을 나눠서 가진 자산이나 소득에 비례해서 대출 한도를 정하는 것은 분명 문제가 있어 보입니다.

 

또 이 제도는 은행의 금융자산을 보호하기 위해 만들어진 것이라고 하는데이미 은행은 자기가 빌려준 돈에 대해서 그만큼 대출자 소유 건물에 저당권을 설정하여 금융자산을 보장받을 뿐 아니라 이로부터 이자를 받아서 수익을 올리고 있습니다또 위기가 닥치면 저당 잡힌 집을 경매로 넘겨 원금을 쉽게 회수할 수 있게 됩니다이처럼 저당권 제도를 통해 은행이 충분히 자신들의 금융자산을 보장받을 수 있고 추가로 수익까지 올리고 있음에도 불구하고여기에 더해 뜬금없이 대출을 받는 사람의 소득까지도 저당 잡아 은행의 금융자산을 보호하기 위한 방편으로 삼겠다는 발상은 도를 넘은 발상으로 이는 분명 과잉금지원칙에 위배되고 있다고 생각합니다과잉금지원칙의 위배는 위헌 사항이라고 합니다.

 

 LTV, DTI 제도로 인해 은행이 기존의 대출금을 예정에 없이 급작스럽게 회수하거나 예정된 대출금을 대출해주지 않을 권한까지 갖게 되는데, 장기 상환을 계획으로 목돈을 대출받았다가 급작스레 은행 대출금을 갚을 여유가 안 되는 사람은비록 그간 성실하게 이자를 내고 있음에도 불구하고 살고 있던 집을 경매에 넘겨야 하는 부당한 상황에 처하게 되는데이는 또한 현행 헌법의 국민의 재산권 보호 조항에 어긋나고 있는 것이 아닌가 생각됩니다. 또 후취담보대출 제도의 사문화로 건설사의 연대 보증 의무를 철폐한 것은건설사의 재산권만 터무니없이 강화시킨 반면정작 선금을 지불한 계약자에 대한 재산권 보호는 철저히 외면한 것으로 이 또한 헌법의 국민의 재산권 보장의 원칙에도 어긋난다고 생각됩니다.

  

사실 저는 헌법학자도 아니고 법도 잘 모르지만제가 겪어본 바로는 대출을 받아야 할 정도로 돈이 없지만 집이 꼭 필요한 사람과 대출을 받지 않아도 원하는 집을 구할 수 있는 사람과의 경계선을그 사람이 얻는 소득으로 나누고이 소득으로 인해 집을 분양받고 못 받는 기회를 가르는 것은 우리나라 헌법의 평등의 원칙에도 어긋난다고 생각합니다우리나라 헌법 제 11조 제 1항에는 “ 모든 국민은 법 앞에 평등하다.”라고 규정하여 누구든지 성별종교또는 사회적 신분에 의하여 사회 생활의 모든 영역에서 차별을 받지 않는 사회를 추구한다.“고 밝혀두고 있습니다이는 국가가 국민에 대하여 합리적인 이유 없이 불평등한 대우를 하지 말 것과국민은 정의의 관점에서 평등한 대우를 해 달라고 요구할 수 있는 권리를 갖고 있음을 의미한다고 합니다.


   

  

                 폭풍 속에서



                 






  가 아무리 이와 관련하여 많은 설명을 드려도, 현장에서의 실제 경험이 부족한 국민들이 언론의 잘못된 과장 보도에 휘둘려 낭패를 겪는 경우가 아직도 다반사로 일어나고 있는 듯합니다.

 

지금부터 적어나가는 글은 제가 최근에 실제 겪은 일입니다.

 

얼마 전 일자리를 구하다 우연히 분양 사무소에서 일을 하게 되었습니다. 한번은 상업지구에 있는 상가 분양 사무소였고 한번은 아파트 분양 모델하우스였습니다각각의 경우가 조금 다르기 때문에, 상가 분양의 경우와 아파트 분양의 경우를 나누어서 설명 드려보겠습니다.

 

먼저 제가 일을 하게 된 곳은 상가 분양사무소였습니다. 제가 분양 업무를 직접 한 것은 아니고, 적은 보수로 앉아서 분양사무실을 지키는 간단한 일이었습니다저는 사실 그때, 분양자 계약자와 시공사 그리고 중도금 대출을 해주는 은행이 각기 서로 다른 생각을 하고 있다는 것을 알게 되었습니다. 물론 분양 담당 고위 직원과 중도금 대출 은행의 지점장은 같이 골프를 치러 다닐 정도로 친밀한 관계였기 때문에, 이 둘의 생각은 아마도 일치하지 않았나 싶습니다. 가령 포스코 건설사가 은행의 지분을 다량 구입한 것을 보더라도 건물 분양시 금융권과 건설사, 시행사는 서로 한몸과 같이 생각하고 움직인다는 것을 충분히 알 수 있습니다


상가 분양 문의를 해오는 고객들의 대부분은 투자가 목적이라고 하였습니다. 그리고 자기 자본이 아니라 대출금을 끼고 분양을 받는 것을 고려하고 있었습니다. 또 대출금 관련하여서는 상가 분양 직원의 말을 그대로 받아들였고, 입주 시 DTI, LTV 변동으로 인한 대출금의 회수 가능성에 대해 전혀 고려하지 않고 있었고 무조건 분양가의 50% 혹은 60%까지 그리고 금리는 얼마 수준 이하로 확정지어 설명하는 직원의 말을 참고로 하고 고객들이 가지고 있는 돈과 대출받을 수 있는 금액에 맞춰 상가를 분양받는 일을 생각하고 있었습니다.

 

저는 이 부분이 가장 미심쩍었으나 어디 적당히 물어볼 곳도 없어 호기심만 키우고 있던 차에, 우연히 인근 은행의 지점장이 자기들 은행에서 중도금 대출을 받아달라며 명함을 들고 찾아왔는데, 마침 그 때 분양 상담원이 자리에 없어서 제가 차 대접을 하게 되었습니다. 그때 제가 이렇게 슬쩍 물어보았습니다. 


중도금 대출금을 5~60% 많게는 70% 까지 저렴하게 대출해준다고 하는데, 무엇을 근거로 하여 대출 비율을 산정하느냐고 물었더니 분양가를 기준으로 한다고 합니다. 저는 예전에 겪은 일이 있어서, "상가의 분양가와 실제 가치가 차이가 나는 경우는 어떻게 하느냐?" 고 물었더니 무슨 말인지 잘 몰라하는 것 같았습니다. 그래서, 예를 들어 지금 현재 이곳에 호재가 있어서 사람들이 많이 몰리고 분양가도 그에 맞게 상당히 높게 측정이 된 거 같은데, 호재가 뜻하지 않게 실현이 안되게 되면, 그때도 분양가의 60%를 대출해주느냐? 고 물어보았더니 대뜸 하는 소리가 " 심각하죠. 지금 여기는 그 호재 하나 믿고 이렇게 많은 상가 건물들이 들어섰는데, 그게 관철이 안되면 여기 부동산들은 다 망해요~" 라고 합니다. 그래서 그럴 경우, 호재가 관철이 안될 경우, 정상적으로 분양가를 기준으로 대출금이 나가느냐?고 예리하게 물어보았습니다. 그랬더니, 고개를 갸우뚱하고 한참을 망설이다 "어쨌든 저희는 그래도 계약자와 대출 계약한 부분에 대해서는 정상적으로 나갑니다. 대신 지금의 이자로는 힘이 듭니다. 지금의 이자를 장담드리기 힘이 듭니다.  그리고 1년 후에는 예정대로 부동산 감정 평가가 진행되게 되는데, 그 때 하락한 가치 만큼에 대해 대출금이 회수될 겁니다. "


문제는 상가 분양시 상담원이 이 부분에 대해 전혀 고객들에게 함구하고 있다는 것입니다. 이로 인해 고객들은 예상치 못한 신용도나 소득의 저하, 예기치 않은 부동산 평가 가격의 하락에 따른 대출금 상환이나 이자의 가파른 상승 부분도 전혀 고려하지 않고, 분양사에서 제공하는 대출금액과 정해진 이자를 기준으로, 대출을 받아 분양을 받고 또 월세를 받아 이자를 내고 남은 돈을 수익금으로 챙기는 투자 방식을 고려하고 있었습니다. 


이번에는 상가 분양사의 입장을 한번 설명드려보겠습니다. 


가령 상가 분양을 하는 시행사는 미리 호재의 정보를 알고 목좋은 곳에 땅을 사두었다가 호재가 터지면 그 자리에서 은행 대출을 받아서 상가 건물을 지어올립니다물론 상가 건물의 경우 1층 같은 곳은 이미 관련 직원들이 분양을 받아놓습니다그리고 좋은 일이 있다는 소식을 듣고 나중에 몰려든 소비자에게 1층은 이미 분양이 완료되었다면서 프리미엄을 쪼금씩 얹어서 매매를 하게 되는데, 이때 계약자는 프리미엄에 더해 20%의 계약금을 지불하게 됩니다. 물론 이들 고객들은 일단 계약을 한 후 프리미엄이 더 오르면 팔아서 수익을 남길 생각을 하고 있기 때문에, 대출을 오래 가져갈 생각을 하지 않고 있었습니다.  


상가 분양사의 경우 1층만 완전히 분양 계약이 이루어져도 본전은 건진다고 합니다. 그 말은 고객이 들고오는 계약금과 고객이 은행으로부터 받은 중도금 대출금까지 받아 챙길 경우를 의미하고 있는 것으로 보여집니다. 물론  갑자기 호재가 사라져버린다든지 고객의 신용이나 정부 정책의 변동으로 대출금이 회수가 된다든지 하는 문제가 발생하게 되더라도, 이미 고객이 중도금 대출금과 계약금까지 받아쓴 분양사에게는 아무런 타격도 주어지지 않게 됩니다. 가령 지금처럼 정부에서 갑자기 엄하게 대출을 막아버리게 되면 설령 은행은 대출을 해주고 싶어도 정상적인 대출이 불가능해지게 됩니다. 그러면 중도금 대출을 받아  상가를 분양받은 입주 예정자들이 입주시점에 잔금 대출 전환이 안되어 입주를 포기할 수밖에 없게 되는데, 여기서 계약자는 그냥 계약금만 떼이는 것이 아니라 이미 시행사에 제공한 중도금 대출금 상환 의무까지도 그대로 떠안게 됩니다. 반면 건설주는 지었던 상가를 고스란히 회수하여 자기 것으로 만들게 됩니다. 물론, 계약자로부터 받아 쓴 계약금과 중도금 대출금은 그대로 챙기게 됩니다. 언뜻 상담직원들끼리 하는 얘기를 들으니. 고객이  대출을 받아서 입주하기로 시행사와 계약을 해놓고 입주를 못하게 되면 그냥 계약 해지 차원에서 끝나는 것이 아니라 계약금 20%에 더해 은행으로부터 빌린 중도금 대출금까지 계약자가 부담해야 하니 가령 대출을 70%를 받은 경우는 분양가의 90%가 되는 돈을 내고도 입주를 못하게 되는 경우도 있다고 합니다. 


솔직히 저는 이렇게 중요한 이야기들이 왜 언론에 공론화가 되지 않고 그저 아는 사람들끼리만 은밀히 통하는 이야기가 되어버리고 있는지에 대해서는 아직까지도 이해를 잘 못하고 있습니다.


더 웃긴 거는, (포스코 건설이 행했던 일을 보더라도) 시행사는 고객이 돈이 모자라 입주를 못한 상가를 슬쩍 미분양으로 처리하여 버릴 수 있다는 겁니다. 그러면 나중에 다시 그 상가를 분양할 수도 있고, 아니면 시행사가 인수하여 직접 임대사업을 할 수도 있게 됩니다. 한마디로 고객들에게는 악재가 건설사 시행사에게는 엄청난 호재가 되어 떼돈을 벌 수 있는 기회로 둔갑될 수 있다는 것이죠. 


이번에는 아파트 모델하우스에서 분양 상담을 하면서 보고 느꼈던 내용을 말씀을 드려보겠습니다.  


제가 뭐 다른 능력이 있어서 그런 기회를 얻은 게 아니고요~ 우연히 길거리를 지나다 구인 광고를 보고 연락을 해보니 바로 인근 모델하우스에서 분양 상담할 사람을 모집하고 있는 것이었습니다. 아파트 모델하우스의 경우 모델하우스를 개장하면 일시에 사람들이 많이 몰려오는데, 그 사람들을 일대일로 대응해 설명을 하고 분양까지 이끌어내려면 단시간에 사람들이 많이 필요했던 탓이었습니다. 그곳에서는  분양사 측에서 제공하는 점심 식사와, 분양을 성공시켰을 경우 받는 수당이 급여를 대체하고 있었습니다

 

모델하우스 3층에 분양사무소가 있었는데, 상담원이 매우 많았습니다. 저는 6팀인가 그랬는데, 각 팀마다 10명 이상의 직원들이 자기 순서가 되기를 기다리고 있었습니다.  팀별로, 그리고 순번대로 방문한 고객을 배정받는데, 자기 순번이 아닌 시간이 더 많았기 때문에 시간에 얽매이지 않아 좋기는 하였으나. 단점은 일요일이고 평일이고 가리지 않고 얼굴을 내밀어 출근 도장을 찍어야 한다는 점이 아니었나 생각됩니다.


저는 분양 상담은 처음 해보는 거라 내용을 잘 몰라 팀장으로부터 며칠간 교육을 받은 후 투입이 되었는데, 열흘간 두번의 고객을 배정받아 상담을 하였고 팀장과 다른 팀원의 상담하는 내용을 경청하기도 하였죠. 물론 제가 제일 관심이 있었던 부분은 역시 중도금 대출금이었습니다. 거기서도 당연히 중도금 대출금 부분에 대해서는 무조건 분양가의 60%까지 장담한다는 내용으로 홍보를 하고 있었습니다.  솔직히 저는 그때  대출을 안 받고 집을 살 정도의 고객이라면 굳이 이렇게 모델하우스까지 와서 문의하고 이것 저것 재고 하지도 않을 거라는 확신이 들 정도로 모델하우스 방문 고객들의 대부분이 중도금 대출금을 끼고 분양을 받을 생각을 하고 있었습니다. 


제가 첫번째 고객과 상담을 한 후 담당 팀장에게 슬쩍 물어봤죠. DTI 규제라는 게 있는데, 입주 시 은행이 고객의 신용도에 따라 중도금 대출액의 증감이 있는 거 아니냐? 무조건 60%라고 했다가 나중에 은행에서 고객의 신용도나 소득을 따져 처음 대출받은 만큼의 중도금을 잔금 대출로 전환해주지 않으면 어쩌냐? 고 물었더니, 저더러 뭘 그런 걸 신경쓰냐는 것이었습니다. 대출은 고객이 자기 책임 하에 자기 소득을 고려해서 결정한 것이기 때문에 DTI와 관련된 문제는 은행과 고객 사이에 조정이 이루어질 문제이지, 상담 직원이 신경쓸 문제가 아니라는 것이었습니다.  혹 DTI 제한 때문에 대출받았던 중도금의 잔금 전환이 이루어지지 않게 되더라도 그것은 모두 고객이 자기의 소득을 고려하지 않은 탓이지 분양 상담 직원 책임이 아니라는 것이었죠. 분양받은 고객이 입주시 중도금의 잔금 전환 대출이 안이루어질 경우, 상담 직원을 지목해서 그걸 문제를 삼으면 어쩔거냐고 물었더니 자기들은 여기 소속이 아니라고 합니다. 자기들은 아파트 모델하우스가 만들어지면 서로 연락을 주고 받아  조금 더 괜찮은 곳으로 돈벌이를 하러 찾아다니는 철새에 불과할 뿐 이 회사와는 아무런 관계가 없는 사람이라는 것이었습니다. 그리고 이곳의 분양률이 떨어져 수익이 줄어들게 되면 곧 여기를 떠날 거라고 합니다. 


하루는 오전 회의 시간에 하는 소리를 들어보니, 고객이  상담 직원을 지목하여 소송을 걸기도 하는 모양이었습니다. 솔직히 저도 예전에 재판을 진행할 때, 이것 저것 자료들을 긁어내 모아보다 보니 상담 직원 명함이 보이길래 그것도 재판정에 증거로 제출한 적이 있었습니다. 그 당시 그 명함에 적힌 이름이 상담원의 진짜 이름이었는지는 잘 모르겠으나, 이곳에서 하는 얘기를 들어보니 자기들은 명함에 진짜 이름을 새기지 않는다고 합니다. 다 가명이라고 합니다.


저는 그냥 어중이 떠중이로 자리 메꿔주러 끼어든 처지였는데, 제가 들어간 팀의 팀원들은 대부분 저와 같은 처지에 있었습니다. 좀 여유가 있는 팀에서는 소위 "삐끼"라는 아르바이트 아줌마를 사서 부근에서 열심히 전단지를 돌리게 하고, 그 전단지에 적힌 연락처를 보고 찾아 온 사람들을 대상으로 분양 상담을 하고 있었으나, 저희 팀은 그럴 처지가 못되어서, 직접 자기가 길거리로 나가서 "삐끼"일을 해야 했습니다. 사실 저는 그러고 싶은 마음은 전혀 없었는데, 그 일을 안하면 눈치를 봐야 한다고 하길래  그깟거 못할 게 뭐 있나 싶어 부채와 전단지를 들고 나가서 몇 번 돌린 적이 있었습니다. 그 때 인근 아파트 단지 벤치에 아주머니들이 많이 앉아 계실길래 다가가서 모델하우스 구경오시라면서 전단지와 부채를 드렸었죠. 그랬더니 그 중 한 아주머지가 저를 보고 대뜸 물어보는 게 "어제 분양받으려고 밤새 줄서서 기다리고 심지어 돗자리까지 펴놓고 잤다는 바로 그 모델하우스냐?"는 것이었습니다.  


사실 제가 상담원으로 일했던 모델하우스들 주변에 다른 모델하우스들이 몇개 더 있었는데, 저는 그 내용을 잘 몰라서 사무실로 돌아와서 자세한 내용을 물어보려고 기다리고 있었습니다. 그런데 아닌 게 아니라 자기들끼리 그런 이야기들을 주고 받는 것이었습니다. 옆 부지의 아파트 모델하우스에서는 어제 하루 밤 돗자리 깔고 잔 일당이 20만원이라는 것이었습니다. 저는 도저히 그 말이 이해가 안가서, " 나 같으면 하루 밤 돗자리 깔고 자는데 5만원만 줘도 그 일 하겠다. 그거보다 더 쉬운 일이 어디있냐? 거짓말 아니냐?"고 물어보니 정말 이라고들 하는 것이었습니다. 자기들도 그거 알았으면 여기 때려치우고 그리로 갔을텐데... 하면서 상당히 아쉬워하는 표정들이었는데, 그만큼 옆의 아파트 분양사는 직원들 대우가 좋다는 얘기였습니다. 그런데 저는 아직까지도 그 말을 믿지 못하겠습니다. 


저는 입사한지 보름 만에 분양사에서 제공하는 점심을 먹고 심각한 장염 증세가 나타나 더 이상 그 일을 지속하지 못했습니다. 장염 증세가 얼마나 심했던지 동네 병원에서 주사를 맞고 약을 먹어도 안나아 결국 병원에 3일이나 입원까지 해야 했습니다. 정말 그때 얼마나 고생을 했는지... 저는 이제는 모델하우스 라는 말만 들어도 아주 신물이 납니다. 


그 이후, 언론에서 떠들어대는 로또 분양권, 청약 광풍 소리에 더해 화려한 인테리어 현장 사진을 찍어올린 기사를 볼 때마다 머리가 지끈 지끈 아프더군요. 저는 지금의 우리나라의 이 부동산 시장 상황을 어떻게 설명을 드려야될 지 잘 모르겠는데, 제가 "나의 노래"에서 언급한, 수백만명에 이르는 사람들이 만주로 이주할 당시의 상황과 지금 언론에서 부추키고 있는 우리나라의 부동산 로또 환상을 연결시켜 설명드리면 조금 더 구체적으로 와닿지 않을까 생각됩니다. 


지금 우리나라의 집없는 서민들의 처한 상황이 예전에 가진 땅 빼앗기고 도저히 못살 거 같아 부푼 꿈에 만주로 이주하던 당시의 서민들의 상황과 별 다른 것이 없다는 생각이 들었습니다.  지금 사람들이 생각하기를 왜 이 살기 좋은 한반도 땅을 놔두고 그 춥고 거친 만주 땅으로 갔을까 하고 의아해하지만, 당시만 해도 그래도 만주는 그나마 희망이 조금이라도 남아 있는 땅으로 비칠 정도로 현실이 고달팠던 듯합니다.

 

그 증거들은 당시 200만명의 조선인 만주 이주 계획을 세운 일제 시대에 다수히 배포되었던 만주행 열차 관련 노래들에서 포착이 되고 있습니다.

 

가령 "북경아가씨"편에 올린 "꽃피는 북만선"의 가사에 아래와 같은 홍보 문구가  등장합니다.

    

북만벌 대토지에 새 고향의 달이 뜬다 풍년조 두견 우는 축복의 물을 건너 달려라 달려

구성진 기적 소리 황금의 군호러냐 웃음 실은 기차냐 감격 실은 기차냐

북만벌 신천지에 새 고향의 별이 좋다 농산대 놀이 좋은 광명의 들을 지나 달려라 달려 

고향의 웃음 소리 당연히 마음 편쿠나

 

우리에게 잘 알려진 가수 남인수도 만주 이주와 관련된 노래를 많이 불렀던 듯합니다. "북경아가씨"편에 올린 남인수의 <울리는 만주선>의 가사를 보면 "못살 바엔 이별이 좋다. 허물어진 사랑에는 이별이 좋다. 고향에서 못살 바엔 타향이 좋다"고 합니다. 이외에도 매우 감미로운 그의 만주 이주 관련 노래 영상을 더 올려드리겠습니다.

        


             달리는 완행열차

 

                     





                   나는 떠난다 



                   




일제 강점기 이후 조선인들이 처하게 된 척박했던 현실은 지금의 집 없는 서민이 겪는 척박한 삶에 비유될 수 있지 않을까 생각됩니다.  그리고 노래 가사에서 흥얼거리는 그나마 만주에 희망이 있다는 풍월은,  작금의 청약 광풍, 로또 분양권이라고 연일 외쳐되는 사이렌의 감미로운 노래소리와 별 차이가 없을 듯 싶습니다.  

 

현재 우리나라 서민들의 현실 상황을 다시 돌아보면, 집없는 서민들은 감당하기 힘들 정도로 오르고 있는 비싼 월세와 전세금을 감당하기 힘들어서 허리띠를 조여매서라도 대출을 받아 이자를 내면서 자기 집을 한번 가져보려고 중도금 대출을 끼고 아파트를 분양을 받습니다. 그런데좀 딱한 일이지만,  일제 강점기 일제의 약탈로 도저히 살기 힘들어 만주로 간 조선인들은 만주국의 거대 자본가나 지주들의 소작농으로 전전하다가 그나마 흉년이 들면  갈 곳이 없어 이곳 저곳 유리하다 죽은 사람들이 무척 많았다고 합니다.

 

변호사 출신이 대통령을 한다는 노무현 정부에서 처음 DTI 규제 정책을 시행했다고 하는데. 이 정책은 이미 시행이 된 지 10년이 지났지만 그 용어 자체가 너무 어려워, 지금도 그 내용을 잘 이해를 못하는 사람들이 상당히 많습니다또 설령 알고 있다 하더라도 개인이 스스로 자신의 소득을 계산하여 자신이 받을 수 있는 대출금의 액수를 정확히 계산하기가 무척 곤란하고 심지어 먹고 살기 바쁜 서민이 정부의 부동산 정책의 방향까지 예측해야 하다보니 나중에는 그냥 은행이 정해주는대로 돈을 받아쓰고 또 은행이 갚으라고 하면 어쩔 수 없이 갚아야만 하는 처지에 놓이게 됩니다. 그러다보니 정말 중여한 주택 정책에 대해 서민들은 완전히 소외되게 되고, 금융권과 자산가들이 주택을 독점하고  정책을 좌지우지하는 결과로 나타나게 되고, 집을 가진 사람과 집을 가지지 못한 사람과의 신분의 격차가 심화됩니다. 그리고 이는 곧바로 집없는 젊은 세대들의 출산률 감소로 이어지게 되게 됩니다. 


도대체 이 문제를 어떻게 해결해야 할까요?


2017.09.09


정윤경




 

나의 소셜 정보
powered by SocialXE
번호 제목 닉네임 조회 등록일
185 내가 제일 잘 나가
정윤경
109 2017-11-24
184 이별
정윤경
170 2017-10-27
183 현 정부의 주택 정책의 실체와 향후 우리나라 주택 시장 전망 결론(2) 첨부 파일
정윤경
318 2017-09-10
Selected 현 정부의 주택 정책의 실체와 향후 우리나라 주택 시장 전망 결론(1) 첨부 파일
정윤경
403 2017-09-08
181 나에게 쓰는 편지 첨부 파일
정윤경
322 2017-09-06
180 현 정부의 주택 정책의 실체와 향후 우리나라 주택 시장 전망 ( 6 ) 첨부 파일
정윤경
2211 2015-09-29
179 현 정부의 주택 정책의 실체와 향후 우리나라 주택 시장 전망 ( 5 ) 첨부 파일
정윤경
1870 2015-09-26
178 현 정부의 주택 정책의 실체와 향후 우리나라 주택 시장 전망 ( 4 ) 첨부 파일
정윤경
1788 2015-09-06
177 현 정부의 주택 정책의 실체와 향후 우리나라 주택 시장 전망 ( 3 ) 첨부 파일
정윤경
1788 2015-08-23
176 현 정부의 주택 정책의 실체와 향후 우리나라 주택 시장 전망 ( 2 ) 첨부 파일
정윤경
2081 2015-07-26
175 현 정부의 주택 정책의 실체와 향후 우리나라 주택 시장 전망 ( 1 ) 첨부 파일
정윤경
1546 2015-07-26
174 현 정부의 주택 정책의 실체와 향후 우리나라 주택 시장 전망(서론) 첨부 파일
정윤경
1642 2015-07-26
173 메르스 확산 방지를 위한 최소한의 원칙을 포기한 안산시장. 첨부 파일
정윤경
1413 2015-06-16
172 현재 안산시 인구는 70만을 넘어서고 있습니다.
정윤경
1798 2015-06-15
171 메르스 예방을 위한 보건 환경 조성보다 상하수도관 교체가 더 중요한 안산 첨부 파일
정윤경
1523 2015-06-15
170 국민행복기금이 가압류도 합니까?
정윤경
3222 2015-06-11
169 안산시는 안산시 상하수도관 교체 공사를 전면 중단하라!
정윤경
1656 2015-06-11
168 난세에 영웅 탄생하나?... 손학규 지지율 4%대로 급부상. 첨부 파일
정윤경
1613 2015-05-17
167 문재인과 친문(親文)세력이 패권인 이유
정윤경
1352 2015-05-14
166 정청래 사퇴 공갈... 주승용 치욕 격분
정윤경
1402 2015-05-10
첫 페이지 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 끝 페이지
Tag List
목록 쓰기