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1. 박근헤 정부의2.26 전월세 대책(주택 임대차시장 선진화 방안)은 리츠 펀드 몸집 불려주기?

 

지난 (2014년) 2 26일 정부가 2-26 전월세 대책으로 불리우는 '주택 임대차시장 선진화 방안'을 발표하였습니다. 주택 임대차시장 선진화 방안은 최근 전세값 폭등을 유발하고 있는 급증하는 전세 수요를 월세로 돌려 전세시장을 안정화시키려는 의도에서 나온 대책이라고 합니다.


주택 임대차시장 선진화 방안은 월세 세입자들을 대상으로 총 월세의 10%(750만원 한도)를 소득세에서 빼주고(세액공제), 집주인의 월세 소득에 대해서는 과세를 강화한다는 것이 골자로 알려져 있습니다.


@ 민세진 교수의 경제학 (71) 주택 임대차시장 선진화 방안 2014.03.13

http://land.hankyung.com/news/app/newsview.php?aid=2014031272691&nid=003&sid=0103

월세 부담을 세액공제로 덜어주는 방안만 발표됐다면 결과적으로 월세 계약은 늘어나면서 월세도 오르는 결과를 예상할 수 있다. 그런데 이번 방안에는 월세 공급에 영향을 미치는 내용도 포함됐다. 지금까지 월세를 받고 있는 대부분의 집주인들이 월세 소득을 신고하지 않고 있었는데, 세입자들이 세액공제를 신청하면서 월세 정보가 세무당국에 공개되면 과세를 피하기 어렵게 된다. 이런 상황에서 집주인은 월세 공급을 줄일 것이다. 수요와 마찬가지로 공급 감소도 두 가지 측면으로 해석할 수 있다. 이전과 같은 월세 수준에서 월세 물량이 줄어든다는 것과, 동일한 임대주택에 대해 집주인이 받고자 하는 월세 수준이 올라간다는 것이다수요와 공급이 시장에서 맞부딪친 결과 월세는 올라갈 것이다. 세입자는 세액공제만큼 더 낼 여력이 있고, 공급자는 늘어난 세금부담만큼 더 받고자 할 것이기 때문이다. 그러나 정부 의도대로 월세 거래가 늘지는 분명하지 않다.  이렇게 예상되는 일련의 결과들이 '선진화'인지는 잘 모르겠다. 사실상 지하경제로 남아 있던 월세시장을 양지로 끌어내 월세 소득을 세원으로 확보하는 것은 중요한 선진화라 생각한다. 여러 계층과 경우를 고려한 보완책이 필요하겠지만 탈세 축소를 반대할 명분은 없다. 다만 전셋값이 올라서 나온 대책의 결과 월셋값이 오른다면 그 다음 대책은 있는지, 재정이 어려운데 세액공제 재원은 있는지 미리 걱정이 된다. 물론 방안대로 됐을 때 일이지만 말이다.

 

위 글은 주택임대차선진화 방안이 월세 세입자들에게 미칠 영향을 고려하여 작성된 글로서, 집주인이 월세 소득세를 냄으로써 결국 월세가도 오를 것으로 예측하고 있는 부분입니다. 

 

정부는 한달치 월세를 세금을 통해서 돌려준다고 하는 방안을 내놓았는데, 집주인은 세금으로 나간 돈이 월세 세입자에 대한 지원금으로 고스란히 들어가는 상황이므로,  집주인은 늘어난 세금을 월세에서 충당하고자 할 것이므로, 정부의 지원에도 불구하고 세입자들의 월세 부담금은 커질 수 밖에 없는 구조라는 것입니다. 


정부는 세입자에 대한 세제지원과, 월세가구에 대한 전폭적 지원으로 1조원 이상 세수가 지출될것으로 예측하고 있는데, 이로 인해 부족해질 세수를 충당하기 위해 월세 공제자료 등을 가지고 가구별로 일일이 조사해 세금을 거둔다는 것이 현실적으로 어렵고"오히려 과세비용이 더 들 수 있어, 임대차시장의 혼란만 가중시킬 수 있다는 지적도 만만치 않았습니다. 


이처럼 임대소득에 대한 과세 투명성을 높이기 위해 지출되는 비용에 세입자에 대한 세제지원까지 합하면 월세 세입자들로부터 거두어 들이는 세수로도 충당이 안될 정도로 많은 비용이 추가로 지출됨으로 오히려 세수 확장이라는 측면에서도 부정적인 상황에 처하고 있다는 것입니다. 


거기에 더하여 월세가 상승하게 되면, 지원하는 세수는 더욱 늘어날 것이고, 이 부담을 월세 수입자들에게 전가하게 되면 월세 수입자들은 역시 이를 월세 세입자들에게 다시 전가하는 악순환의 고리가 생겨날 수 밖에 없게 되는 점이 문제점으로 지적되기도 하였습니다. 


결국, 정부의 세수 확충 문제나 세입자 입장, 그리고 집 주인이 입장에서 볼 때 그 누구에게도 득이 안되는 방안으로 보여짐에도 불구하고, 정부가 이 방안에 대한 보완책을 강구하면서 적극적으로 밀어붙이고 있는 배후에는, 정부의 민간 자금 임대주택 공급확대의 복안이 숨어있기 때문이 아닌가 하는 의혹을 사기에 충분해 보입니다.


따라서 주택임대차시장 선진화 방안의 중요한 항목인 민간자금 유치를 통한 임대주택 공급 확대 방안에 대해 면밀히 살펴볼 필요가 있다고 생각됩니다.


@ 주택 임대차시장 선진화 방안민간자금 유치해 임대주택 공급 확대

http://biz.newdaily.co.kr/news/article.html?no=10031578

민간주도의임대주택리츠도 활성화한다. 주택기금과 기관투자자가 공동투자협약을 체결해 협약 범위내에서 심사를 거쳐 단위 프로젝트(리츠)에 대한 자금을 지원하는 구조이다. 이를 통해 공공·민간기관의 매각자산, 재개발 임대주택 등 다양한 부지를 활용해 도심내 임대주택으로 공급이 가능할 전망이다. 임대주택리츠의 수익성 확보를 위해, 주식의 공모·분산 의무가 배제되는 리츠를 확대하고 상장기준도 완화할 계획이다. 정부는 임대주택리츠에 부동산을 현물출자 할 경우 해당 주식을 처분해 실제 소득이 발생할 때까지 양도차익에 대한 과세도 연기해 주기로 했다. 아울러 리츠 등 임대사업자가 민영주택을 동 단위로 별도 통분양받을 수 있도록 하되, 통분양 물량은 매입 또는 준공공임대주택으로 운영해 공공성을 확보할 계획이다….민간의 미분양 물량은 전세금반환보증 및 모기지 보증 등을 통해 임대주택으로 활용하도록 지원하고, 리츠가 미분양 주택을 매입해 임대주택으로 활용한 후 매각하는 시범사업을 상반기중 1000가구 추진키로 했다….정부는 임대사업자에 대한 세제·금융지원 및 과도한 규제완화, 임대소득 과세방식 정비 등을 통해 민간의 임대주택 공급을 활성화할 계획이다…. 민간의 임대사업 참여를 저해하는 불필요한 규제도 완화한다. 매입임대사업자에 대한 ‘5년간 부도 없음요건을 삭제하고,  2013 4 1일 이전 취득 주택에 대해서도 준공공임대주택 등록을 허용키로 했다.

 

위 기사를 보면, 결국 이번 주택 임대차시장 선진화 방안의 핵심은 자금력이 풍부한 리츠(부동산 투자회사)와 펀드들이 대규모 임대 사업을 할 수 있도록 자금 지원은 물론 각종 지원을 아끼지 않겠다는 내용을 골자로 하고 있다는 점입니다. 정부는 이미 2012년에, 민간자금으로 된 리츠와 펀드가 임대 사업을 하는 경우, 임대 소득세를 100% 면제해준다는 법령까지 제정해둔 상황입니다.


@ 리츠 주택 임대100% 소득공제 2012.08.08

http://mba.mk.co.kr/view.php?c=30000001&cm=%BC%BC%C1%A6%B0%B3%C6%ED&year=2012&no=498930&selFlag=&relatedcode=

리츠(부동산투자회사)와 부동산펀드 등 부동산 간접투자상품이 주택 임대시장을 활성화할 구원투수가 될지 주목된다. 정부가 주택 임대사업을 활성화하기 위해 리츠와 부동산펀드에 대한 세제지원을 확대하기로 했기 때문이다. 이번 세법 개정안에 따르면 2015년 말까지 자기관리 리츠회사가 연면적 149㎡ 이하인 주택을 신축하거나 미입주 주택을 매입해 임대하면 주택 임대소득을 100% 소득공제 받을 수 있다. 세부담 없이 임대수익을 고스란히 가져갈 수 있다는 얘기다. 올 연말까지 소득공제율 50%가 적용되고 있었지만 기한이 3년 연장되고 공제율도 50% 늘어난 것이다.


@ '통큰 세제혜택', 임대주택 리츠펀드시장 커질까 2012.08.08

http://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2012080809420063864

정부가 '2012 세법개정안'을 통해 임대주택 활성화를 위한 리츠(부동산투자회사)•펀드(부동산집합투자기구) 지원을 확대하기로 했다. 월세난 해소를 위한 임대주택 확대 방안의 하나로, 지난해 2•11 월세대책과 5•1건설주택대책에 다양한 지원방안을 새로 포함하거나 보완한데 이어 세번째 통큰 지원이다올해는 자기관리 리츠가 연면적 149㎡이하 주택을 신축하거나 매입(미입주 주택)해 임대하면 최초 소득발생 연도와 이후 5년간 소득금액의 50%를 공제하던 것을 100%로 늘리고 적용기한도 올 연말에서 2015년까지 3년 연장하기로 했다.


이와 같이 리츠와 부동산 펀드 같은 초대형 부동산 투자자들의 임대 사업 지원에 정부가 전적으로 팔을 걷어부치기 시작한 것은, 2011년도 로, 아파트 미분양 문제와 하후스 푸어 문제가 본격적으로 대두하기 시작하면서 이들 리츠와 펀드가 가지고 있는 미분양  미입주 주택들을 전부 임대 사업으로 전환시키기 위한 대책들을 무수히 내놓기 시작하면서부터 입니다.

 

@ "리츠펀드통한 임대사업 활성화된다" 2011.05.01

http://realestate.daum.net/news/detail/all/MD20110501160610608.daum

리츠와 펀드를 통해 미분양주택을 줄이고 임대주택사업을 활성화할 수 있는 길이 넓어졌다. 정부가 1일 내놓은 건설경기 연착륙 및 주택공급 활성화 방안을 통해 리츠펀드신탁회사가 투자하거나 시행하는 임대사업에 대해 각종 세제지원과 혜택을 주기로 했기 때문이다. 이번 대책에 따르면 우선 지방 미분양주택에 투자하는 리츠펀드신탁회사에 대한 종합부동산세 비과세와 법인세 추가과세 배제가 수도권까지 확대되고 적용기한도 2012년 말까지로 연장된다. 현재는 지방 미분양주택이 50% 이상 포함될 때만 종부세 비과세나 법인세 추가과세 배제 혜택이 주어지지만 앞으로는 수도권까지 이 혜택이 돌아가게 된다.


<리츠, 펀드의 연면적 149㎡이하 주택 신축, 매입(미입주 주택) 임대시 임대 소득세 감면률>


임대소득 감면률.PNG


2011년까지만 해도 임대소득세가 50%  소득공제 되던 것이 2012년도에 100% 소득공제로 바뀌게 된 것은, 리츠 펀드에 대한 임대 사업 지원책이 더 강화되고 있는 과정에서 나온 대책으로 보여집니다.


박근혜 정부의 2.26전월세 대책은 영세한 개인 임대 사업자들에게 정부가 세금폭탄을 때리게 되면 이들 임대주택 보유자들이 임대 사업을 포기할 수 밖에 없는 처지에서 다량의 임대주택을 시장에 매물로 쏟아내게 되면, 리츠 펀드들이 이를 대량으로 매입하여 임대사업을 더욱 확장시키더라도, 임대소득세를 한푼도 내지 않아도 되기 때문에, 영세한 개인 임대사업자의 보유 주택을 자금력이 풍부한 리츠나 펀드 등으로 이전시키는 데에도 크게 일조할 것으로 예측됩니다. .


이렇게 되면 기왕지사 임대 소득 100% 면세 혜택을 받아가며 임대 사업을 해온 대규모 리츠와 펀드가  매집하는 주택의 수가 많아면 많아질수록, 이들의 시장 영향력은 점점 더 커질 것으로 예상됩니다.


아울러,  2008년 미분양 대책 이후, 우리나라 사람들의 주택 자가보유율이 연속 떨어지고 있는 상황에서 하우스 푸어들이 늘어나면서, 경매, 압류로 넘어간 이들 대다수의 주택들이 임대차 시장으로 몰려들 것으로 예상되고 있어, 자금력이 풍부한 리츠 펀드가 임대차 시장을 

독점하다시피 하게 되면, 임대료의 대폭적인 상승 요인으로 자리잡게 될 가능성까지 엿보입니다.  


                                             <2005년 이후 우리나라 자가 보유율 추이>  


             * 자가 보유율 : 자기 집을 가진 비율

            자가보유율 추이.PNG


            (계속)

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