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2.  2012년 기준, 450만채(추정) 이상의 주택을 확보한 리츠와 펀드


2.26전월세 대책처럼, 그간 리츠나 펀드와 같은 부동산 투자회사와 부동산 자산운용사들이 부동산을 대규모로 매입하거나 건설하여 임대사업을 할 수 있도록 지원을 쏟아부은  정부의 각종 지원 대책이 하루 이들에 걸쳐 벌어진 일이 아니라는 점을 인지할 필요가 있어보입니다.

 

리치. 펀드의 임대사업 참여를 위한 대규모 지원책의 시작은 2008 6월 이명박 정부의 미분양 대책이 발표되던 시기로 거슬러 올라갑니다.


@ 재경부 "리츠ㆍ펀드 임대사업 참여시 세제혜택" - 지방 미분양 민간임대 대책  2007-9-20

http://news.joinsland.joins.com/total/view.asp?pno=61478

김석동 재정경제부 제1차관은 20일 지방 미분양 아파트의 민간임대 활용과 관련해 "세제측면의 인센티브를 통해 리츠.펀드 등의 임대사업 참여를 활성화 하겠다"고 말했다. 김 차관은 이날 과천청사에서 열린 재경부 정례브리핑에서 "국민주택기금 지원을 통해 건설 중인 미분양 아파트의 임대주택 전환과 민간 매입임대를 활성화해 나가겠다"면서 이렇게 밝혔다.

 

2007년 재경부 김석동 차관의 지방 미분양 민간임대 대책과 이와 관련한 세제 개혁 방안들이 강구되고 있는 상황에서. 2008 6월 전격적으로 이명박 정부의 미분양 대책이 발표되게 됩니다. 동시에 미분양 아파트에 투자하는 미분양 펀드에 각종 세제 혜택을 제공하는 방안들이 쏟아져 나옵니다.


@ 불꺼진 미분양아파트 펀드로 켠다  2008-09-09

http://www.ezii.co.kr/KN/index.html?view=bbs/bbsboard.html&bo_table=KN_news&page=24&wr_id=390&PHPSESSID=1a99032236a9f00209331061a9f8dec0

미분양 펀드 추진... 건설사 자금 숨통 트일듯

금융위 관계자는자산운용사들이 투자자로부터 펀드를 조성해 미분양아파트를 사들인 뒤 임대를 주거나 나중에 매각해 차익을 얻는 방법이 있다고 밝혔다. 이를 위해 펀드에 세제 혜택을 주는 방안을 검토할 수 있을 것이라고 덧붙였다. 세제지원 등을 통해 미분양 펀드를 활성화하겠다는 뜻이다.

 

이처럼 미분양 대책과 미분양 펀드의 핵심 골자는, 지방 등 인기없는 지역의 분양이 안된 미분양 아파트를 리츠, 펀드, 시행사, 시공사, 건설사 등이 이를 매입후 임대수익, 매각차익 얻도록 하는 방식으로,  장기적으로 보면 리츠, 펀드, 건설사 등이 대규모 임대 사업에 참여하도록 유인하는 방안이었습니다.

 

미분양 대책이 나온 이후, 금융기관 중에 최초로 국민은행이 1조원 규모의 미분양 펀드를 조성하여 본격적으로 미분양 아파트 매입해 임대 사업에 나서게 됩니다.


@국민은행 미분양 펀드 1조원 조성 2008.09.23

http://w3.sbs.co.kr/news/newsEndPage.do?news_id=N1000475068


그런데 미분양 펀드에는 이처럼 금융권 뿐 아니라 건설사, 그리고 건설사의 자회사인 시행사나 건설사가 자체 부동산 투자 사업를 위해 설립한 부동산 투자회사 등 자금 동원력이 큰 기업이 같이 참여하게 됩니다

 

@ 미분양 펀드·리츠..정부 재매입 보장

http://news.chosun.com/site/data/html_dir/2008/12/22/2008122200964.html


미분양 펀드에 대해서는 모든 세금을 면해주는 것은 기본이고 일정 수익률 이하일 경우 정부가 국고를 털어 물량 재매입까지 보장된다는 내용입니다.

 

과연 이들 리츠와 펀드 등이 이명박 정부의 6.11 미분양 대책을 등에 업고 온갖 세제 혜택을 누리며 확보하고 있는 임대 사업 가능한 미분양 아파트 수는 얼마나 될까요?

 

<2008년 6.11 미분양 대책 발표 이후 2012년 현재 기준, 리츠, 펀드 등이 확보한 미분양, 미입주 주택 수 추정>

 

이 계산은 <국토부 주택보급률> 통계에 의거, 미분양 대책이 발표된 해인 2008년 ~2012년까지  우리나라 총 주택 수와 총 가구수, 그리고 주택 보급률, 그리고 2008년~ 2012년 기준 주택 자가보유율을 참고하여 계산한 것입니다.


이들 총 주택수를 구하기 위해, 자가 보유율과 주택 보급률의 다음과 같은 계산식을 이용하였습니다. 


    자가보유율.PNG

    


                                             <국토부 전국 자가보유율 통계>


    자가보유율 추이.PNG

  

    <참고>     

     선진국의 자가보유율 : 미국 68.6%, 일본 61.2%, 영국 71.0%

    




                                             <국토부 전국 주택보급률 통계>       

                                                                                              <단위: 천호 가구, 천가구>

    전국 주택 보급률.PNG

     *기존 주택보급률의 보완을 위하여 주택수에 다가구구분거처를 반영하고, 가구수는 1인가구를 포함한 일반가구로 대체함. 오피스텔과 일반 주택의 거주 구분(다세대)등은 반영에서 제외됨.


이를 그래프로 표시하면 아래와 같습니다. 

  주택 보급률.PNG




 

위 두  그래프를 보면 지난 2008년 이후 우리나라에 새로 지어지는 주택의 수가, 가구수 증가율을 앞서고 있고, 그런 이유로 주택 보급률이 꾸준한 상승세를 보이고 있음을 알 수 있습니다.  반면, 늘어나는 가구수에 비해 현저하게 많은 주택들이 새로 보급되고 있음에도 불구하고, 지난 2008년 이후 우리나라 가구의 자가보유율(자기 집을 가진 비율)은 매우 큰 폭으로 떨어지고 있는 상황임을 역시 알 수 있습니다. 


결국 위 두 그래프는, 지난 2008년 이후 주택수가 꾸준히 늘어난 주택 가운데 상당수가  가구 소유의 주택이 아닌 리츠나 펀드 소유의 주택들로 편입되고 있는 중이라는 사실도 확인할 수 있게 합니다.  


그러면 대체 우리나라에 보급된 총 주택수는 얼마나 되고, 가구가 보유하고 있는 주택수는 또 얼마나 되고 리츠와 펀드기 보유하고 있는 주택수는 얼마나 될까요?



먼저, 위 자가보유율과 주택보급률 통계와 각 계산식에 의거, 2008년 우리나라 가구 보유 주택 총수 (가구가 현재 보유하고 있는 주택 수- 리츠 펀드 보유의 "미분양 주택" 제외) 를 아래와 같이 구할 수 있습니다. 


소위 "미분양"으로 분류되는 주택을 제외한 일반 가구가 보유하고 있는 주택 총수 (가구가 현재 보유하고 있거나 2주택 이상을 보유한 집주인으로부터 임대하여 사용하고 있는 주택 총수)= 우리나라 주택 자가보유율로 본 가구 보유 주택 수 +  2주택 이상 보유자가 임대하고 있는 주택수 


2008년 기준,  주택 자가보유율(60.9%)로 본 총 주택수 (일반 가구가 보유하고 있는 주택 총수)= 총 가구수X주택 자가보유율


 <참고> 2008년 기준 총 가구수 16,619,000 , 총 주택 수 16,733,000 (주택 보급률 100.7%) , 전국 주택 자가보유율 60.9% 


총가구수 16,619,000 X주택 자가보유율 60.9% = 10,553,065


위 계산 결과에 따르면, 우리나라 1주택 가구가 보유한 주택수를 계산할 해보면 2008년 기준, 총 10,553,065채가 우리나라 1주택자가 보유한 주택 총수임을 알 수 있습니다.


여기에  2주택 이상을 보유한 가구의 총 주택수를 합하면, 우리나라 일반 가구가 보유하고 있는 주택 총수가 계산이 됩니다. 


<2주택 이상 보유 가구 수>


총가구수 17,619,000 X 2주택 이상 보유율(8.3%) = 1,379,377 채

            

 <참고>               <다주택 현황. 2012년 기준>

     

                 다주택보유자 현황.JPG


2012년 기준, 우리나라 국토부 통계에 잡힌 다주택 현황을 통해 보면 다주택 보유 가구수 중 전체 85% 이상이 2주택 보유자임을 감안할

,  다주택 보유 가구가 보유하고 있는 추가 주택 수는 많이 잡아 200만 채를 넘지 않을 것으로 추정됩니다. 


그런데, 2008년 국토부 통계자료를 보면, 이처럼 우리나라 일반 가구가 보유한 주택 수(1주택자 주택+다주택자 주택)에 더하여 공공임대주택으로 분류된 주택 수가 2011년도 기준 적용시 1,459,513로 기록되어 있습니다.


결과적으로 2008년 기준, 우리나라 가구가 보유하고 있거나 국토부에 공공임대주택으로 분류되어 등재된 주택수의 총합은


10,553,065+2,000,000+1,459,513=14,012,578임을 알 수 있습니다. 


그런데, 위 우리날 주택보급률 그래프를 보면 2008년 기준 보급된 총 주택수가 16,733,000채라고 합니다.


그렇다면 2008년 당시 우리나라에 보급된 주택수 16,733,000 채와, 국토부에 등재된 우리나라 가구가 보유하고 있는 총 주택수와 공공임대주택의 수를 합한 주택수 14,012,5678채를 비교해보면, 무려 2,720,422채의 주택이 주인없는, 임대도 되지 않는 '미분양'주택으로 남아있다는 것을 확인할 수 있게 됩니다. 


총 주택수 16,733,000-( 가구 보유 주택수+공공임대주택 수) 14,012,578=2,720,422


이 수치는 실제 가계가 보유하고 있거나 국토부에 건설 임대업자 매입임대업자로 등록하여 임대하고 있는 총 주택수에 더하여 추가로 270만채 정도의 주택이 남아도는 모양새를 보이고 있습니다. 결국 270만채의 주택이 국토부 통계청에 등록되지 않은 민간 임대 부문(일명 미분양 주택으로 건설업자가 미분양분을 떠안아 임대로 돌린 경우)이라는 얘기인 듯 합니다.  

 

이처럼 2008년 들어 주택 미분양 사태가 심각해지자 이명박 정부는 2008년 6.11 소위  "미분양 대책"이라는 것을 내놓게 됩니다. 남아도는 미분양 아파트들을 건설업자나 대규모 부동산 펀드 투자사에게 떠넘겨 건설사를 적자로부터 벗어나게 해주자는 취지였죠. 


2008 미분양 대책으로 건설사와 시공사 펀드, 리츠 등은 엄청난 세제 혜택을 입으면서 헐값에 미분양 아파트들을 사들이기 시작한 이후 4년이 지난  2012년, 이처럼 대형 펀드와 부동산 투자회사 리츠가 인수한 미분양 주택의 총수는 얼마나 되는가 하는 점입니다.


2.  2012년 기준 우리나라 주택 총계(2008년도의 경우와 같은 방식으로 계산)


2012년 기준,  주택 자가보유율(58.4%)로 본 총 주택수 (일반 가구가 보유하고 있는 주택 총수) = 총 가구수 X 주택 자가보유율


<참고> 2012년 기준 총 가구수 18,057,000 , 총 주택 수 18,551,000 (주택 보급률 100.7%) , 전국 주택 자가보유율 58.4%  



총가구수(18,057,000) x 주택 자가보유율(58.4%) = 10,563,345

 

여기에 우리나라 2주택 이상 보유 가구가 소유하고 있는 주택수는 

총가구수x 2주택 이상 보유율(7.6%) 1,372,332채 


<2012년 말 기준 다주택 보유자 현황>

다주택보유자 현황.JPG


(실질적으로 위 도표를 보면 2012년도 다주택자들의 추가보유 주택수의 총합≒2,000,000채를 넘지 않음)


2012년 기준 개인의 보유 주택수+다주택자들의 추가 보유 주택수

10,563,345+2,000,000=12,563,345


여기에 국토부 통계에 등재된 2012년 공공임대 주택 수 1,487,927를 더하면

2012년 기준, 가구 보유 주택 수와 공공임대 주택의 총 주택수는 

12,563,345+1,487,927=14,051,272.


그런데 2012년도에 보급된 주택의 총수는  18,551,000채.


여기에서 가구가 실질적으로 보유하고 있거나 공공임대되고 있는 주택수(14,051,272채)를 빼면

(18,551,000-14,051,272.) = 총 4,499,728의 주택이 가구가 보유 또는 임대하고있거나 공공임대되고 있는 주택의 범위에서 벗어나고

있는 소위 민간임대 주택 혹은 '미분양'주택에 해당한다는 결론에 도달하게 됩니다 .


이 수치는 이명박 정부의 미분양 대책이 발표되던 시점의 270만채의 미분양 주택수에서 4년이 지난 시점에 무려 180만채이 미분양 주택이 추가로 생겨났다는 것을 의미하고, 이 물량들은 이명박 정부의 미분양 대책의 수혜를 받은 민간 임대업자인 리츠나 시공사, 시행사, 건설사, 미분양 펀드가 전부 인수한 것으로 보여집니다. 




위 수치와 관련하여 지난 2008년에서 2012년 우리나라 주택 시장에서 매우 중요한 변화가 일어났다는 사실을 알아낼 수 있는데,

그 첫번째가 신규 공급된 주택의 수와 관련하여서 입니다.


정부는 지난 2005년부터 2014년까지 10개년 계획을 가지고 매년 50만 가구의 신규 주택을 공급하기로 한 바 있습니다. 그리고 실제로 지난 2008년 이후 4년간 180만 채 이상이 신규 공급된 점, 여기에 주거용 오피스텔의 신규 공급분은 제외되고 있다는 점을 감안할 때, 정부가 계획했던 매년 50만 가구의 신규 주택 공급 계획 건은 차질없이 진행되어 왔음을 알 수 있습니다.


그런데 문제는 주택 자가보유율입니다.


자가보유율은 자기집을 가진 가구의 비율을 나타내는 수치로, 통계청은 그간 2가지의 자가보유율 통계를 작성공표해왔습니다.


그 중 하나는 매 4년마다 전국의 3만3천가구를 대상으로 하는 사회통계 조사로, 이 조사에 의하면 2001년 현재 우리나라 가구의 자가보유율은 58.9%('01)에서 2004년에서는 62.9%(‘04)로 대폭 확대되었음을 알 수 있습니다. (2005년 현재 선진국의 자가보유율 : 미국 68.6%, 일본 61.2%, 영국 71%)


또 하나는 매 분기마다 6천여 도시가구 [근로자가구(사무직생산직), 자영가구, 무직가구]를 대상으로 하는 도시가계조사인데 여기서 우리나라 도시 가구(수도권) 주택 자가보유율의 추이는 아래와 같습니다.

 

60.06%('98)→ 61.62%('99) →61.92%('01) →61.88(‘02) → 63.45%(’03) → 65.07%(‘04).


자가보유율1.PNG


<위 자료는 1년전(2014년) 인터넷에서 퍼온 통계청 주택정책과 2005년 3월 자료입니다.>


제가 굳이 이 자료를 퍼 올린 이유는 작년(2014년)까지만 해도 통계청에서 조사한 우리나라의 자가보유율 수치를 언론이나 연구 기관에서 많이 인용하였기 떄문입니다. 특이한 것은 이번에 이 글을 적으면서 다시 보니 위 국토부의 자가보유율 수치만 보이고, 통계청에서 과거에 조사했던 수치들은 하나도 없이 사라져버린 듯하다는 생각이 들었습니다. 그래서 관련 자료들을 몇가지 퍼왔습니다.  


<아래는 주택금융월보 2008년 11월호에  실린 우리나라 2008년 현재 자가보유율 수치입니다. >

주택금융월보.PNG


 

다시 말하면 2005년까지 우리나라 주택 자가보유율은 꾸준한 상승세를 보여왔다는 점, 즉 내 집 가진 사람의 비중이 늘어나고 있었다는 것입니다. 

 

그런데, 이후 전국 각구 4,500~5,000 가구를 대상으로 하는 사회 통계조사를 통한 통계청 조사결과에 의하면, 2008년 주택 자가보유율은 63.5%였다가 2010년도에는 61.3%로 떨어지고 2012년도에는 57.3%로 떨어지게 됩니다


2010년도 자가보유율 수치인 61.3%는 통계청이 2011년 7.7일 발표한 '2010년 인구주택 총조사 전수집계결과(가구, 주택 부문)'를 통해 발표된 내용으로, 이 수치는 위 국토부 통계인 60.3%를 훨씬 상회하고 있는 수치이기도 합니다.

( 2011년까지만 해도 통계청 자료에서 보고된  수치가 우리나라 자가보유율을 측정하는 중요한 기준이 되어왔습니다. 그런데, 최근에 국토부에서 내놓은 자가보유율 수치가 통계청 수지와 상당한 차이를 보이고 있는 부분에 대해서는 저도 고개가 좀 갸우뚱해지는 부분입니다.)


통계청에서 보고한 우리나라 전국 자가보유율 수치는 최고 정점이었던 2008년 63.5%에서  2014년 현재 58%로 무려 5.5%가, 그리고 더 중요한  것은 우리나라 중산층이 대부분 모여 살고 있는 수도권의 자가보유율이 2005년 현재 65%에서 2014년 현재 51.5%로 무려 13.5%가 줄어든 것으로 나타나고 있는 부분입니다.  이런 자가보유율의 급속한 감소는 2007년 서브프라임모기지 사태로 인한 금융위기 상황에서 벌어졌던 미국의 자가보유율 급감 수치를 훨씬 능가하는 것이기도 합니다.  미국의 경우 주택가격 급락과 대규모 주택 압류로 자가보유율이 금융위기 전인 200669.0%에서 금융위기 후인 2012 1분기 65.3%3.7% 가량 떨어졌는데, 이에 비하면, 우리나라의 주택 시장의 경우 미국의 서브프라임모기지 사태로 인한 충격보다 적게는 2배에서 많게는 4배에 달하는 극심한 충격이 가해졌음을 알 수 있습니다


미국의 서브프라임 모기지 사태의 경우, 갑작스러운 집값 하락에 따라 집값보다 주택담보가치가 낮은 주택(깡통주택, underwater 혹은 negative equity)수가 급격히 증가하여 모기지 대출 상환 연체 및 압류 주택 수가 크게 늘면서 많은 사람들이 집을 잃게 되고, 이들 집을 잃은 자가 소유자들이 임차인으로 전환되면서 임대주택 시장은 공실률 감소, 임대료 상승 현상이 나타나고 있습니다.


위 통계 자료만으로 보면 우리나라에서 주인없는 주택이 2008270만채 정도이던 것이 이명박 정권의 미분양 대책 이후인 2012년에는

무려 450만채의 주인없는 주택이 생겨나고 있음을 알 수 있는데, 이 기간 동안 매년 50만채씩 공급되는 신규 공급 주택 200만채의 90%인

180여만채가 고스란히 미분양 주택 혹은 주인 없는 주택으로 남아돌게 되었다는 것을 의미하기도 합니다


그런데 이처럼 지난 4년간의 주인없는 주택으로 남아돌게 되는 180만여채의 주택 수는 매우 보수적으로 잡은 것이라는 점입니다.  


언론 사를 토대로 2012년도에 남아도는 주인없는 주택(미분양, 미입주 주택)수를 계산해보면 얼추 하우스 푸어만 수도권에서 95만가구,

전국적으로는 198만가구에 이르는 것으로 나타났다고 합니다. 


@。하우스 푸어 - 중산층 몰락 이끈악마의 아파트 매트릭스

http://blog.daum.net/29blog/1239 2010.07.17


@부자 되려면 하우스 리치가 되라

http://m.hankyung.com/apps/golf.lesson.board.view?id=_column_246_1&no=181


위 기사에 등장하는 통계 수치의 논리적 토대는 김광수경제연구소가 제공했더군요. 이 연구소의 부소장인 선대인씨가 한 칼럼에서 밝힌 것이라고 하는데 그 내용은 아래와 같습니다. 


“필자가 MBC 김재영 PD의 요청으로 하우스 푸어의 숫자를 추정해본 결과 기존 신규 분양물량 매입을 통해 발생한 하우스 푸어만 수도권에서 95만가구, 전국적으로는 198만가구에 이르는 것으로 나타났다. 하지만 이런 수치는 매우 보수적으로 잡은 것이다.”


이 주택들은 엄청난 세제혜택을 등에 업은  리츠와 같은 부동산 투자회사나 펀드의 손에 넘어갔을 것으로 추정됩니다.  


최근 우리나라 전세 시장의 전세가 폭등 현상은, 가구 수에 비해 주택 총수가 부족하여 발생하고 있는 것이 아니라., 미국의 서브프라임 모기지 사태로 인해 집을 잃은 3.7%의 가구가 임대로 전환하면서 미국의 전세가가 폭등하기 시작한 것처럼, 전국적으로 지난 10년에 걸쳐 5%가량 자가 보유율이 떨어지면서 이들이 모두 임대로 전환하면서 생겨나게 된 현상으로 보여진다는 점입니다.

 

그런데 한국의 경우, 분명 서브프라임 모기지나 금융위가 같은 사태가 발생한 적인 없는 상황에서 어떻게 미국의 서브프라임 모기지 사태와 같은 금융위기 사태를 훨씬 능가하는 주택 시장 붕괴 현상이 나타난 것일까에 대한 의문이 생겨나게 됩니다.

 

저는 이와 관련하여 이명박 정부의 2008 6.11미분양 대책을 그 주범으로 지목해왔습니다.


통계청 자료에 의하면 2008년은 우리나라 자가보유율이 63.5%로 최고 수준을 유지해왔던 시점입니다. 또한 경제성장률이나 1인당 GDP도 괄목할 만하게 도약한 해이기도 합니다. 


그럼에도 2008년 미분양 대책이 생겨나게 된 원인은 2005년 이후 매년 50만채의 주택이 신규공급되면서, 인기 없는 지역의 아파트 등 분양이 안되고 남아도는 아파트 물량 해소 때문이었습니다. 


제가 계산한 내용을 참고해보면, 2008년 현재, 270만 채의 주택이 주인이 없거나 임대되지 않고 있는 주택이었던 점을 고려한다면, 건설사들이 떠 안고 있는 골치덩어리였을 200여만채의 미분양, 미입주 물량들이 이명박 정부의 미분양 대책을 전환점으로 대부분 대규모 부동산 투자회사나 미분양 펀드들의 임대 사업용으로 전환되기 시작하였던 것으로 보여집니다. 


2008년,  집값이 상승하는 가운데 남아도는 인기없는 지역의 아파트에 대한 적채 해소를 핑계로 정부는 리츠와 펀드들에게 엄청난 세제 혜택을 쏟아내기 시작합니다. 

 

@ 재경부 "리츠ㆍ펀드 임대사업 참여시 세제혜택" - 지방 미분양 민간임대 대책 2007-9-20

http://news.joinsland.joins.com/total/view.asp?pno=61478

김석동 재정경제부 제1차관은 20일 지방 미분양 아파트의 민간임대 활용과 관련해 "세제측면의 인센티브를 통해 리츠.펀드 등의 임대사업 참여를 활성화 하겠다"고 말했다.김 차관은 이날 과천청사에서 열린 재경부 정례브리핑에서 "국민주택기금 지원을 통해 건설 중인 미분양 아파트의 임대주택 전환과 민간 매입임대를 활성화해 나가겠다"면서 이렇게 밝혔다.

 

2007년 재경부의 지방 미분양 민간 임대 대책(미분양 물량 리츠와 펀드에 떠 넘기기)과 이와 관련한 세제 개혁 방안들이 강구되고 있는 상황에서나온 것이 2008년 이명박 정부의 6.11미분양 대책이고 또 미분양 대책의 핵심 골자인 미분양 펀드가 탄생하게 됩니다.


@ 불꺼진 미분양아파트 펀드로 켠다 | 2008-09-09

http://www.ezii.co.kr/KN/index.html?view=bbs/bbsboard.html&bo_table=KN_news&page=24&wr_id=390&PHPSESSID=1a99032236a9f00209331061a9f8dec0

미분양 펀드 추진... 건설사 자금 숨통 트일듯

금융위 관계자는자산운용사들이 투자자로부터 펀드를 조성해 미분양아파트를 사들인 뒤 임대를 주거나 나중에 매각해 차익을 얻는 방법이 있다고 밝혔다이를 위해 펀드에 세제 혜택을 주는 방안을 검토할 수 있을 것이라고 덧붙였다. 세제지원 등을 통해 미분양 펀드를 활성화하겠다는 뜻이다.


미분양 대책과 미분양 펀드의 핵심 골자는 지방 등 인기없는 지역의 분양이 안된 미분양 아파트를 리츠, 펀드, 시행사, 시공사, 건설사 등이 이를 매입후 임대수익, 매각차익 얻도록 하는 방식으로, 사실상 장기적으로 보면 리츠, 펀드, 건설사 등이 대규모 임대 사업에 참여하도록 유인하는 방안이었습니다.


2008년 미분양 대책이 나온 이후, 금융기관 중에 최초로 국민은행이 1조원 규모의 미분양 펀드를 조성하여 본격적으로 리츠 펀드들의 미분양 아파트 매입해 임대 사업 지원에 나서게 됩니다.


문제는 이렇게 미분양 펀드 뿐 아니라 정부가 미분양 아파트에 대해 세액도 거의 100% 감면해주는 등 각종 지원책을 아끼지 않고 쏟아내놓는 상황이라면, 미분양 아파트가 줄어들어야 하는 것은 너무도 당연해 보입니다.


그런데 오히려 2008 6.11미분양 대책이 나온 당시의 미분양, 미입주된 주택의 수가 대략 270만채였던 것이 그로부터 4년이 지난 시점에 450만채로 4년만에 무려 180만채나 더 늘어나게 된다는 사실입니다. 그런데 이 수치는 매우 보수적으로 잡은 수치라는 점입니다. 그것은최근 2014년도의 우리나라 자가보유율 현황을 보면 잘 알 수 있습니다. 


우리나라 가구는 가계 빚 증가 등으로 주택 구매력이 대폭 줄어들고 있는 상황에서 미분양 아파트와 미입주 아파트에 대한 구매여력이 높은 리치 펀드의 임대 사업 확대를 위한 지원책이 지속적으로 쏟아져 나왔고, 450만채 추정의 물량을 확보하고 있는 리츠와 펀드에 대한 지원 정책이 2012년 이후에도 계속되었고, 제가 이 글을 쓰게 된 2014년 2월에도 박근혜 정부가 리츠 펀드들에 대한 세제 혜택 폭을 대폭 늘리면서 아울러 살아나는 부동산 시장에 찬 물을 끼얹었던 점을 감안한다면,  2012년 이후에도 지속적으로 리츠와 펀드 들이 미분양 주택들을 확보해나가 임대 사업용으로 이용하였을 것으로 추정되고, 그렇다면 2015년 현재 이들이 보유한 주택 수는 얼추 잡아 500만채를 넘어서고 있다고 보는 것이 더 정확하지 않을까 생각됩니다. .


(계속)




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