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4. 2014년 2.26 전월세 대책의 양면성과 리츠와 펀드의 임대사업 확대추이

 

앞에서 살펴본 바와 같이, 박근혜 정부의 2014. 2.26 전월세 대책에서는 크게 두가지 서로 다른 방안이 제시되고 있는데, 하나는 가계의 임대 수입에 대해 세금을 물리겠다는 것이고, 또 하나는 (민간)임대사업자(리츠, 펀드)에 대한 세제금융지원 및 과도한 규제완화, 임대소득 과세방식 정비 등을 통해 민간의 임대주택 공급을 활성화할 계획이라는 것입니다.

 

이처럼, 월세 소득을 올리고 있는 가계에 대한 세금은 늘리면서, 리츠와 펀드에 대한 세제, 금융지원을 통해 이들을 통해 임대주택 공급을 확대하기로 하였다는 부분은 얼핏 보기에 서로 배치되고 있는 부분인 듯 하지만, 엄밀히 따지자면 리츠와 펀드의 임대사업을 확장하겠다는 하나의 방향성을 가지고 있어 보입니다

 

우리나라 주택 시장에서, 리츠나 펀드의 임대 사업 강화를 위한 각종 세제 지원과 규제 완화가 이루어진 것은 하루 이틀의 일이 아니었죠. 게다가 정부는 2012 8.8일 세법개정안을 통해, 민간 임대사업을 하는 리츠나 펀드가 연면적 149㎡이하 주택을 신축하거나 매입해 임대하면 최초 소득금액을 100%공제하기로 못박아놓은 바 있습니다

 

정부는 이에 그치지 않고 민간 투기 자본이 결합된 리츠 펀드의 임대 사업자들이 공급하는 임대주택의 양을 더욱 늘리기 위해 쉬지 않고 대책을 발표해왔습니다. 


@ 임대사업자에 신규 분양아파트 우선공급하기로 2014.02.03

http://www.yonhapnews.co.kr/economy/2014/01/29/0302000000AKR20140129212800003.HTML

 

위 기사를 보면, 임대사업자가 아파트 1개 동을 통째로 가져가 임대를 놓는 식으로 운영될 경우 임대주택이 여러 곳에 분산돼 있을 때보다 관리 비용이 줄고 관리의 효율성은 높아진다고 합니다.

 

@ 임대사업자에 새 아파트 1개동 통째 우선분양권 2014.02.04

http://realestate.donga.com/East/3/0102/20140203/60553979/2

국토교통부는 현재 무주택자에게 우선권을 주는 주택청약제도를 손질해 임대관리회사와 같은 법인, 기업형 임대사업자도 임대 목적으로 신규 분양에 참여할 수 있도록 할 방침이라고 3일 밝혔다.

 

무엇보다, 민간 임대 사업에 참여하고 있는 리츠와 펀드는 자금력에서 이미 정부와 지자체의 재정 부족을 메울 유일한 대안이 될 정도로 몸집이 커져 있다는 점입니다. 박근혜 정부의 2.26 전월세 대책은 이런 리츠와 펀드에 대해서는 임대 소득을 100% 감면해줄 뿐 아니라 모든 규제를 풀어 임대 사업 영역을 확장할 수 있도록 해주겠다고 챙기면서, 오히려 임대 소득으로 생활해나가고 있는 가계에 대해서는 세금을 대폭 강화하겠다고 나선 것입니다.

 

가뜩이나 현재 가계의 임대 소득의 주요 수단이 되고 있는 다세대 주택의 시장 여건은 여타 다른 부동산시장과 다를 것이 없는 상황입니다


@연립•다세대가 위험하다경매 2년새 57% 급증 2014.02.03

http://www.nocutnews.co.kr/news/1177184

법원경매정보에 따르면 전국의 연립다세대 주택 경매건수는 2011 1 7,335, 2012 2 3,129, 2013 2 7,164건으로 늘어나 2년새 56.7%의 증가세를 나타냈다. 감정가 대비 매각가인 매각가율은 같은 기간 80.0%에서 72.7%로 떨어졌다. 경매 물건이 크게 늘어나다보니 감정가에 크게 못 미치는 가격에 팔려나가는 셈이다.

 

2-26전월세 대책은 이처럼 정부가 나서서 리츠 펀드들의 임대 사업 확대를 위해 모든 대책을 강구하고 있는 시점에 나온 대책이었지만 반면 대책 발표 이후, 다가구 다세대 주택시장의 여건은 더욱 안좋아지고 상황으로 내몰리고 있는 듯 합니다.


@월세용 다가구 주택, 세 부담에 매물 늘어나 2014.03.09

http://media.daum.net/issue/465/newsview?issueId=465&newsid=20140309205408719


이미 우리나라 가계는 가계 부채와 부동산 가격 하락으로 인하여, 주택 구매력이 크게 떨어진 상황에서, 부동산 시장에 쏟아져 나온 다가구 주택들은 헐값에 거래되거나, 그나마 거래가 안되면 과중한 채무를 지고 있는 임대 소득자의 부동산이 경매에 넘어가기도 하는데 그럴 경우, 낙찰률이 더욱 떨어지게 되죠.  다가구 매물이 늘어나는 상황에서 저금리 기조에서 대출을 받아 임대사업을 하는 사람에게는 치명적인 대책이라고 할 수 있을 것입니다.


@전월세 대책 한달, 임대형 주거시설 낙찰가율 하락 2014.03.26

http://mbn.mk.co.kr/pages/news/newsView.php?news_seq_no=1720918&page=1&date=20140326


@집주인 3명중 1 "세 놓은 주택 팔겠다2014.03.23

http://news.mk.co.kr/newsRead.php?no=453311&year=2014

 

2.26전월세 대책에 대해, 정부가 세수를 확보해 세입자를 지원하기 위해 마련한 정책이라고 이해하기에는 어려움이 있어 보입니다. 우리나라 임대 주택 시장에서 수백만채의 주택을 임대 사업에 활용하며 상상을 초월한 수익을 올리고 있을 것으로 추정되는 리츠 펀드에 대해서는 정부가 단 한 푼도 세금을 거두어들이지 않으면서, 부족한 자금을 은행 대출로 메워가며 임대 사업을 하면서 소득을 올리고 있는 영세 임대인에 대해서 세금을 거두어 들인다고 해서 근본적으로 세수 문제가 해결될 것으로 보여지지 않기 때문입니다.

 

특히 박근혜 정부의 2.26전월세 대책은 리츠와 펀드가 시장에 나온 임대용 건물을 통째 구입하여 임대 사업 영역을 확대할 수 있도록 하는 방안과 함께 마련된 것이기 때문에, 결과적으로 임대 사업을 통해 생활을 해나가고 있는 개인의 임대 주택을 리츠와 펀드가 헐값에 가져가 그 몸집을 더 불릴 수 있도록 도와주겠다는 것 이외에는 달리 이해되지 않습니다.

 

현재 우리나라 2주택 이상 다주택 보유자의 경우 130만명 수준. 이들이 보유한 총 주택 수는 대략 350만호 정도로 추정되고 있는 상황입니다.(도시형 생활주택, 오피스텔 제외)


또 국토부 통계 수치로 분석한 결과 2012년 현재 리츠나 펀드가 임대 사업에 사용하고 있는 주택 수는 450만채 정도로 추정되고 있는데, 오피스텔이나 도시형 생활주택은 역시 이 통계에서 제외되고 있다는 점을 감안한다면, 이번 전월세 대책으로 가장 타격을 입고 있는 것으로 보이는 오피스텔과 도시형 생활주택의 경우 현재 그만큼 개인의 주택 구매력이 떨어져있는 상황에서 이들 주택들의 임대 사업권이 리츠 펀드에게 상당수 넘어가게 될 것으로 보여집니다.

 

2008년 정부의 미분양 대책 이후 오히려 미분양, 미입주 아파트들이 증가하고 동시에 경매에 넘어가는 주택들이 늘어나면서 이 물량들이 정부로부터 온갖 세제 헤택을 받는 리츠와 펀드에게 상당수 넘어간 상황과 비슷한 상황이 오피스텔 등의 임대 주택 시장에서도 그대로 재현될 것으로 보여집니다.

 

그렇다면 정부의 리츠 임대 사업 지원 확대는 언제까지 계속될 것인가 하는 것이 문제로 대두되는데, 이에 대한 해답은 지난 2008년 이후부터 지금까지의 우리나라 가구의 자가보유율 추세로부터 그 힌트를 얻을 수 있지 않을까 생각됩니다.     

 

앞에서 저는 우리나라 가구의 2012년까지의 자가보유율을 국토교통부 발표 자료를 통해 살펴보면서, 통계청 조사 결과와 차이가 나는 부분에 대해서 의문을 제기한 바 있는데, 이번에는 국토교통부 발표자료와 큰 차이를 보이고 있는 통계청 조사 결과와 2013년 국토해양부 발표 자료를 토대로 2008년 이후 우리나라 가구의 자가 보유율 추세를 한번 알아보았습니다. 


                       통계청 및 국토해양부 자가보유율.PNG


위 그래프는, 국토교통부 발표자료(빨간 선)와, 통계청 및 국토해양부 발표 자료를 근거로 추정한 2005년 이후 우리나라 자가보유율(파란 선)을 비교한  것입니다.  그런데 사실 국토교통부는, 2013년 정부조직개편안에 따라 국토해양부가 국토교통부로 이름이 변경된 것이기 때문에 그 전신인 국토해양부의 자료와 차이점을 보일 수가 없죠. 그런데 특이하게도 2013년 개편된 국토교통부에서 발표한 우리나라 자가보유율 수치가 그 전신인 국토해양부에서 발표한 자가보유율 수치와 큰 차이를 보이고 있는 매우 특이한 모습을 하고 있습니다.  


그런데 또 국토교통부의 자가보유율 수치는, 앞에서도 언급하였듯이 과거 국내 금융기관이나 부동산 관련 전문기관에서 표본으로 삼았던 통계청 자료에 근거한 자가보유율 수치와도 매우 큰 격차를 보이고 있다는 점입니다. 


특히 2013 54%의 자가보유율 수치는 국토해양부 조사결과를 통해 발표된 이후, 각 기관에서 인용된 흔적들이 간혹 남아있는데 2014년부터는, 우리나라 공식 자가보유율은 오로지 2013년 개편된 국토교통부에서 공표한 자가보유율만 남아있는 상황일 뿐 아니라, 통계청 등의 기관에서도 현재 우리나라 자가보유율이 어느 정도까지 떨어졌는지에 대한 조사가 전혀 이루어지지 않고 있는 점은 정부 발표 자가보유율 추정치에 대한 신뢰도를 더욱 떨어뜨리게 합니다. 2012년 이후 통계청 가계금융조사에서 자가보유율이 조사 대상에서 배제되고 있는 점이 그 대표적인 예일 것입니다. 

 

아래 자료는 2013년 우리나라 가구의 자가보유율이 54%라는 기록이 등장하는 관련 자료들을 어렵게 찾아서 전부 모아본 것입니다.

 

@ [심층분석] 치솟는 전셋값 해법은 없나, 건설 경제  2013.07.16

http://www.cnews.co.kr/uhtml/read.jsp?idxno=201307161124012300513


우리나라 총 가구수 1733만가구중 임대주택 규모는 800만가구 수준이며(자가보유율 54%) 이중 공공임대주택은 89만가구로 전체 주택 재고의 5% 수준이다. 650만가구가 민간이 전세나 월세형태로 공급하고 있는 민간임대주택으로 임대시장에서 차지하는 비중이 절대적으로 크다.


@ 집 사야 하나 매수 타이밍은? 2013.04.11

http://file.mk.co.kr/luxmen/201304110953121608443.pdf

  자가보유율 54%.PNG


@ <美 주택시장서 배운다 - 2> 버블 붕괴에도 여전히‘자가 보유 촉진’마중물 지속 공급  2013.12.13

http://biz.heraldcorp.com/view.php?ud=20131213000306

그렇다면 우리는 어떠한가? 우리의 자가 주택 보유비율은 54% 수준으로 선진국에 비해 낮은 수준...


무엇보다 2013년 국토교통부 발표 결과와, 그 이전 통계청 및 국토해양부 발표 자료를 참고하여 그린 파란 선과 빨간 선의 주 차이점은 2010년을 전후로 엇갈리면서 빨간선은 상당히 완만한 선형을, 그리고 파란선은 상당히 가파른 선형을 그리면서 급하향 추세를 보이고 있는 모습입니다. 뿐만 아니라 통계청 및 국토해양부 조사 결과(파란 선)대로라면 2015년 현재 우리나라 자가보유율은 50%선을 가까스로 넘기고 있는 것이 아닌가 하는 우려감마저 생겨나게 됩니다.  (OECD 국가의 평균 자가보유율은 66%입니다. )



그런데, 아주 재미있는 현상은, 상식적으로 생각할 때, 집을 보유한 가구의 수가 줄어들었다는 것은 가구가 그만큼 주택을 팔아치웠다는 것을 의미하는 것이므로 당연히 주택을 담보로 대출을 받은 사람들이 줄어들었다는 것을 의미하는 것으로 이해될 수 있는 부분 아닙니까? 그렇다면 당연히 주택담보대출 비율도 같이 비례하여 줄어들어야 하는데, 아래 그래프를 보면, 우리나라 자가보유율이 63.5%를 정점으로 꺽이기 시작하던 2008년을 기점으로 주택 담보대출 하향세가 방향을 완전히 틀어 상향세로 돌아서기 시작했고, 그 추세는 지금까지 계속되고 있다는 점입니다.


<2008년 기점으로 상승세로 돌아선 주택담보대출 비중>


               가계대출 중 주택담보대출 비중.PNG

 

                           

<2011년 이후 주택담보대출 추이>


                                

                               주택담보대출.PNG



가구는 주택을 팔아치움으로써 자가보유율의 수치가 2008년 최고 63.5%에서 지속적으로 떨어지면서  8년만에 무려 10%가 넘는 자가보유율 하락을 기록하였는데, 반면에 2008년을 기점으로 가계대출 중 주택담보대출 비중이 상향세로 방향을 튼 후, 주택담보 대출이 지금까지 지속적으로 큰 폭으로 증가하고 있다는 부분은 도저히 상식적으로 봐도 납득이 되지 않습니다.

 

이 기이한 현상은, 이명박 정부의 2008년 미분양 대책의 핵심인 미분양펀드, 그리고 은행의 주택담보대출 방식의 변경을 배제하고서는 도저히 설명이 되지 않습니다. 

 

2008년에 탄생한 새로운 방식의 주택담보대출제도에 대해 다시 한번 부연 설명해 드리자면, 2008년 이명박 정부는 미분양대책과 함께 미분양 물량을 떠안은 건설사를 지원하기 위해 집단 대출’이라는 새로운 방식의 주택 대출 제도를 신설하게 되는데, 이는 은행이 담보 가치 변동에 따라 가구에 어느 때든 대출금 상환을 요청할 수 있는 근거를 제공하고 있는 대출상품으로서,

기존 주택 담보 대출의 경우 아파트 분양 계약 당시 은행과 분양 계약자 간에 체결한 대출금이 연대 보증 책임이 있는 건설사 계좌로 고스란히 입금이 되고, 입주자는 그 대출금에 대한 이자를 지불하다가, 입주시 건설사의 건물 증축을 위해 사용된 중도금 대출금 액수 만큼 은행에서 주택 담보 대출로 전환할 수 있고 그 가액만큼 건물에 근저당권을 설정하는 방식이었습니다. 그런데 2008년 고객의 허락도 없이 무단으로 변경 소급 적용된 '집단 대출' 방식은 개인의 신용과 주택 신용기금의 보증 만으로 대출이 이뤄지고 중도금 대출금이 개인의 계좌로 입금이 됩니다. 물론 개인은 이 중도금 대출금을 중도금 대출금 이외의 다른 용도로 사용할 수 없도록 되어 있기 때문에 직접 자기 손으로 건설사 계좌로 다시 송금해야 합니다.(저희가 겪은 경우는, 대출 당시 중도금 대출금이 바로 건설사 계좌로 입금이 되었고 개인 계좌로 돈이 입금된 기록이 없기 때문에, 은행이 제멋대로 신규 약정서를 재발행하면서 2008 8.8 이전의 고객 통장 기록을 제멋대로 삭제하고, 은행 원장에 전혀 듣도 보도 못한 국민은행 지점(화양동)에서 누군가 저희 대신 중도금 대출금을 받아간 것으로 기록되어 있습니다. 은행이 후취담보중도금 대출금을 집단 대출 방식으로 변경하기 위해 제멋대로 새로운 계좌까지 불법개설하였다는 것을 알 수 있습니다. )


집단 대출의 심각한 폐해는 신규 아파트를 분양받기 위한 중도금 대출과 관련된 부분에서 두드러지게 나타나는데, 기존의 신규 분양 아파트의 경우 주택 담보 대출의 겨우 후취 담보 중도금 대출금 방식으로 당연히 중도금 대출금은 대출금으로 건물을 지을 뿐 아니라 그 건물에 대한 연대보증 책임을 지는 건설사의 부채이기도 하였습니다. 그러나 2008년 새롭게 등장한 집단 대출의 주택 대출 방식은 건설사의 연대보증 책임을 면책시켜주는 것이 그 첫번째 임무였습니다.  물론 소비자에게 일말의 고지나 설명도 없이 갑작스럽게 변경 된 대출 방식이었고, 소비자와 건설사와의 소송 과정을 거쳐 대법원의 최종 확정 판결에 의해 '판례'로 만들어지면서 최종적으로 적법한 법으로 인정을 받게 되었죠. 한마디로 대한민국 사법부가 입법한 법이라는 것입니다. 



대법원의 최종 판결을 통해, 건설사는 자신들이 지은 건물에 대한 연대보증의 의무를 면책받게 되어, 건물이 잘못 지어졌다거나 미분양과 같은 다른 이유로 건물의 가치가 하락하더라도 그에 대한 책임으로부터 완전히 자유로워지기 때문에 새로운 대출 상품의 절대적인 수혜자가 되게 됩니다.


당연히 소비자에게는 절대적으로 불리한 약관이죠. 건설사의 보증의무를 면책시키기 위해 소비자에게 건설사의 잘못까지 떠안기는 심히 불공정한 약관으로 당연히 무효가 되어야할 사항인데, 대법원에서 판례로 이 법의 적법성을 인정하여 준 후, “약탈적 대출이라는 이름으로 지금까지 모든 주택대출상품에 적용되고 있습니다.

 

이 문제로 당시 박석삼이 국회에 직접 찾아가 야당 소속 의원에서 민원을 넣기까지 했는데, 묵살당했죠. 그런데 국회에 이 내용으로 민원까지 들어가자 2011년 금융위원장이 공개적으로연대 보증을 독버섯으로 규정하고 뿌리 뽑아야한다고 강하게 주장하고 나오기 시작합니다. 이를 보면 2008 8.8일 이후 건설사의 연대 보증 의무를 전격적으로 면책시켜주는 새로운 주택 대출의 상품의 출현과 금융기관들의 일방적인 약관 변경의 배후에 이명박 정부의 금융위원회가 버티고 있었음을 어렵지 않게 알 수 있습니다.


@ 30년 전 창업 실패 김석동독버섯 연대보증 없애라 2011.12.26 

김 위원장연대보증과 전쟁 선언

http://article.joins.com/news/article/article.asp?total_id=6979946&ctg=11


그러나 아파트 분양 계약자의 입장에서 보면,  건설사가 떠안아야 할 은행 위험 자산 관리 부담까지 소비자가 다 떠안아야하기 때문에, 만약 대출을 끼고 신규 아파트를 분양받은 계약자의 경우라면, 건설사의 부실 시공 등으로 신규 아파트 가격이 하락하면 입주시 하락한 담보가치 만큼의 중도금 대출금까지 상환해야 하므로  한꺼번에 지불해야 하는 잔대금이 대폭 늘어날 수 밖에 없게 됩니다. 결국 집값 하락을 예상하지 못했던 입주민들은 갑작스럽게 잔대금 지급 부담과 대출금 상환 의무 때문에 입주가 지연되면서 은행으로부터 대출금 상환 독촉장을 받으며, 연체 이자까지 물다가 최종적으로 개인의 통장, 급여는 물론 결국 살던 집까지 압류당하는 삼중고 사중고를 겪게 됩니다.

 

은행 측 주장에 의하면 자신들도 건설사에 중도금 대출금을 상환하라고 요청하기는 하는데, 건설사가 상환을 해주지 않으면 가계에 책임을 물을 수 밖에 없다는 것입니다. 왜냐하면 김석동 전 금융위원장의 소신과 대법원의 판례에 의해 건설사의 연대보증 책임이 면책이 되면서 은행은 은행 자산 관리 차원에서 입주 예정인을 압박할 수 밖에 없는데, 심지어는 은행이 건설사에게 증도금 대출금을 상환하라고 독촉을 하는 경우에 건설사가 앞장 서서 소비자에게 중도금 대출금을 상환하라는 소송까지 걸기도 합니다.

 

만약 2008년 이후, 가구가 이 기간동안 대출금을 끼고 아파트 분양을 많이 받아 내집 마련에 성공하여 이로 인해 가계 담보 대출이 늘어난 것이라면 전체 가구의 자산과 부채가 동시에 늘어난 것이니 달리 지금과 같은 사회적 문제가 되지 않았을 것으로 보여집니다.


그러나 문제는 가구의 자가 보유율, 즉 우리나라의 집 가진 사람의 수는 큰 폭으로 줄어들면서 이와 반비례로 가구의 주택 담보 대출의 비중이 큰폭으로 증가하였다는 부분입니다.  


금융사의 매우 불공정한 약탈적 대출로 인해 대출을 받아 신규 아파트에 입주하려는 입주 예정인들이 건설사의 부실 시공 등을 원인으로 아파트 계약 해지 소송과 동시에 중도금 대출금 반환 소송(채무부존재 확인의 소)을 연달아 제기하자, 이명박 정부가 다급히 국무회의에서 다음과 같은 금융소비자 보호법을 의결합니다.


@ 정부, 금융소비자 보호법 의결 2012.07.03


법률안은 금융 회사가 금융 상품에 대해 제대로 설명을 하지 않거나 부당하게 권유한 경우 수입의 30%를 과징금으로 부과할 수 있도록 했습니다. 법률안은 또 소비자들이 금융 상품에 대해 종합적인 자문을 받을 수 있는 금융상품자문업종을 신설하도록 규정했습니다.


이 법률안의 핵심은 금융 회사가 금융 소비자에게 금융 상품에 대해 제대로 설명을 하지 않거나 부당하게 권유한 경우 수입의 30%를 과징금으로 부과한다는 내용입니다한 마디로, 피해를 본 소비자에 대한 보호는 하지 않겠다는 것입니다.


생각해보면, 금융사가 중도금 대출금을 내어 주면서 이 대출금은 건설사가 보증하지 않기 때문에 건물 증축 과정에서의 하자나 향후 건물의 부실 시공 등 여타 이유로 집값이 하락하면 그 부분에 상당 금액을 입주 예정자의 신용으로 부담해야 한다라고 말해주면 어느 누가 건설사가 부담해야할 보증책임까지 떠안고 거액의 대출금을 받아 미리 퍼부어가며 집을 분양받으려 하겠습니까그러니 금융기관은 아파트 대출 계약시 대충 얼버무리며 고객들을 유인하여 계약을 맺을 수 밖에 없는 상황입니다. 만일 금융사가 금융소비자 보호법을 어기더라도 정부는 과징금으로 은행 수입의 30%를 챙길 수 있기 때문에, 현재 금융 회사의 수익금으로 운영되고 있는 정부 기관인 금융감독원이나 금융사 입장에서는 별로 손해를 볼 일이 없죠. 반대로 소비자는 그 어디에도 피해를 하소연 할 곳이 없게 됩니다. 

 

이명박 정부의 2008.6.11 미분양 대책 이후 전 금융사에서 광범위하게 전 국토를 걸쳐 실시해온 이와 같은 약탈적 대출은 건설사나 지자체 등이 원인을 제공한 각종 집값 하락 요인과 함께 대규모 미분양 미입주 사태를 유발하고, 신규 분양 계약자들에게 입주 포기와 함께 거액의 대출금 상환 의무를 떠 안기게 되는 결정적인 단초를 제공하게 됩니다.

 


또 한가지,  위 통계청 및 국토 해양부 조사 결과와 각 기관에서 인용한 우리나라 가구의 자가보유율의 변화를 그래프를 보면, 2013년 54%수치를 기록하면서 상당히 가파르게 하향하는 모습을 보이고 있는데, 이 부분은 2015년 현재 우리나라 가구의 자가보유율을 추정하는데 굉장히 중요한 단초를 제공하고 있는 부분이라고 생각됩니다. 


2013년 국토해양부에서 발표한 가구의 자가보유율 수치가  이처럼 갑자기 급락하고 있는 데에는, 이 기간 동안 정부의 리츠 펀드 임대 사업 지원을 위한 정책이 가속되었던 점,  또 2013년 수도권 주택시장의 "사상 최대의 경매 건수" 등이 배경으로 자리잡고 있는 것으로 보여집니다.  

 

@ 수도권 아파트 경매 건수 사상 최대가계빚 1500조 육박 한계점에 달해 2013-08-05

http://news.khan.co.kr/kh_news/khan_art_view.html?artid=201308052213075&code=920202

 

우리나라 가구의 현재, 그리고 앞으로의 자가보유율 감소의 주요 복병으로 점쳐지고 있는 또 한가지 사안은, 우리나라 경제성장을 이끌어오며 높은 자가보유율을 가지고 있는 베이비부머가 대규모 은퇴 시점이 시작되고 있다는 부분일 것입니다. 

 

@ 집값? 베이비붐 세대에 물어봐

10명 중 8명 은퇴 후 이주 고려… 51.1%은퇴 후 주택 처분할 것”2014.03.10

http://weekly.donga.com/docs/magazine/weekly/2014/03/10/201403100500008/201403100500008_1.html

특히 총자산 가운데 부동산 자산, 그중에서도 주택 비율이 높은 베이비붐 세대는 은퇴 후 가처분소득이 감소해 가계 유동성이 악화하면 부동산을 처분하려 할 공산이 크다. 따라서 이들의 은퇴와 함께 주택시장이 구조적으로 변화할 개연성에 대비할 필요가 있다베이비붐 세대 2명 중 1명이 은퇴 후 주택을 처분할 의향이 있다면, 이는 매각 물량 과다로 이어져 주택가격이 하락할 수 있다는 뜻이 된다.

 

여기에 더해, 2014 2,26전월세 대책으로 다가구, 다주택 물건이 시장에  쏟아져나오면서 이들 부동산에 대한거래절벽현상까지 대두되었던 상황까지 감안한다면 조만간 우리나라 가구의 자가보유율이 50%대를 하회할 가능성도 배제할 수 없어 보인다는 충격적인 상황에 직면하게 됩니다


당연히 리츠와 펀드가 운영하는 임대주택 규모 역시  600만호를 훌쩍 상회하게 될 것으로 예측됩니다. 





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