글 수 185


5. 리츠 펀드 중심의 현 주택 정책하에서의 우리나라 주택 시장 전망

 

@ 가을 전세난, 이사철 본격화…"전세가 없다"

http://www.yonhapnews.co.kr/bulletin/2015/09/05/0200000000AKR20150905036800003.HTML

@ 비수기인데도.."여전히 아파트 전세가 없다"

http://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2015052215163965477

@ 재건축 풍선효과 "서울에 전세가 없다"

http://www.asiae.co.kr/news/view.htm?idxno=2015021010223573935

@ 신혼집 못구해 발동동, 월세 전환 독촉에 한숨 "전세가없다"

realestate.daum.net/news/detail/main/MD20130728223007396.daum

@ 76개월 동안 미친 전세값… 61% 급등. 수도권 평당 1000만원 돌파

 http://biz.heraldcorp.com/view.php?ud=20150727000099

@ 매매가격보다 더 미싼 전세 아파트 속출

http://news.chosun.com/site/data/html_dir/2015/09/16/2015091601059.html

 

전세값 상승은 월세 전환을 부추기는 가장 큰 요인이 되기도 합니다. 최근들어 전세값 상승과 함께 소위 깡통 전세라는 말이 등장하게 되는데, 세입자들은 대출을 낀 주택에 고가의 전세를  살게 될 경우,  비싼 전세금 마련은 물론이거니와 혹시 모를 집값 하락 혹은 주택 보유자의 신용 하락 등의 우려로 집값이  전세금 아래로 떨어질 경우까지 대비해야 하는 부담과 함께, 전세금의 일부분 혹은 전부를 돌려받지 못할 수 있다는 깡통 전세주의보에 귀를 기울이지 않을 수 없게 되는데, 이와 같은 깡통 전세 주의보는. 전세 물량의 월세 전환을 가속화시키는 데 매우 중요한 요인이 되기도 합니다.


예를 들면,  우리나라 주택 대출이 주택 신용대출화 되어가고 있는 지금 상황에서. 자금력이 두둑한 리츠나 펀드와 같은 임대사업자가 아닌 일반 가구의 경우, 대출금이 하나도 없이 100% 자기 자금으로 주택을 구입하여 세놓는 경우는 그리 흔지 않을 것으로 보인다는 점에서, 임차인들은 자금력이  두둑하여 전세금이 떼일 염려가 전혀 없는 리츠나 펀드가 보유하고 있는 임대 주택들을 더 선호할 수 밖에 없는 구조를 가지게 됩니다.   


그런데, 이들 리츠나 펀드는 결국 월세를 통한 수익 창출을 임대 사업의 최종 목적으로 하고 있기 때문에, 처음에 미분양 물량등 자신이 보유한 주택들을 떨이식으로 저렴한 가격에 전세로 내주었다가 전세 기간 만료 시점이 다가오면서 임대료 상승분의 일정 부분을 월세로 돌리기 시작하게 되는데, 결국 이들이 보유한 100% 안전한 주택에 전세살기를 선호하던 임차인들은 안전한 자산(전세금) 관리를 위해  전세금 + 수입의 일정 부분을 월세로 지불해야만 하는 처지에 놓이게 됩니다. 

 

그런데 정부의 리츠 펀드 육성책이 처음부터 '임대차 시장 선진화 방안'으로 마련된 것이라는 점도 전세의 월세화를 가속화시키는 배경이 되고 있다는 점은 결코 간과할 수 없는 부분일 듯 합니다.  임대차 시장의 선진화라는 말은, 외국 선진국의 경우 전세가 거의 없고 사람들은 대부분 월세로 임대해 살고 있다는 것을 의미합니다. 때문에 이들 리츠와 펀드들은 임차인과 초기 전세 계약을 맺었을지라도 임대 사업의 최종 목적인 월세로 돌리려는 경향이 매우 강하게 작용할 수 밖에 없게 되는데. 이들 리츠와 펀드들은 세입자에게 전세금을 다 내어주고서라도 얼마든지 월세로 전환할 수 있을 정도의 자금력이 풍부하다는 점은 이들의 월세 전환 경향을 가속화시키는 결정적 단초를 제공하기도 합니다.      

 

@ 서울 아파트 월세 비중 32.8%…사상 최고

http://www.yonhapnews.co.kr/bulletin/2015/06/07/0200000000AKR20150607013900003.HTML

@ 전월세 거래 월세 비중 45.6%
http://news.joins.com/article/18660441

@ 8월 월세 비중 45.6%... 넉달째 연중최고치 경신

http://realestate.donga.com/News/View/20150914/73625524/2/1

@ 빨라지는 월세전환 : 2월 사상 최대

http://www.huffingtonpost.kr/2015/03/02/story_n_6781282.html

 

<빠르게 늘어나는 월세 비중>


빠르게 늘어나는 월세비중.PNG



미국의 2007년 서브프라임 모기지 사태로 집을 잃은 가구는 전체 가구의 3.7% 수준으로, 서브프라임 모기지 사태 이후 미국 임차가구의 임차가구의 소득대비 임대료 비중이 어떻게 변하였는지를 살펴보면,  2008년 이명박 정부의 미분양 대책 이후 2013년 국토해양부 기준으로 5년만에  자가보유율이 무려 10% 이상 하락한 우리나라 임차 가구의 <소득 대비 임대로(RIR) 비중>이 어느 정도 수준인지 대충 추정해볼 수 있을 듯 합니다.  

 

미국 주거실태조사(American Housing Survey)에 따르면, 임차가구의 소득대비 임대료 비중(RIR) 2001 26.9%에서 서브프라임모기지 사태 이후인 2007 29.3%, 2009 30.3%로 증가하였고 또 동기간 소득의 30% 이상을 임대료로 지불하는 가구 비중은 200141.2%에서, 200746.3%, 200948.7%로 크게 증가하였다고 합니다.  소득 1분위 가구의 RIR(소득대비 임대료 비중) 63.6%이며, 최저빈곤선 이하 가구의 RIR 71.0%로 나타나 극빈층 임차가구의 임대료 과부담은 매우 심각한 상황으로 나타났고 중저소득 임차가구의 임대료 과부담 가구 비중은 더욱 높아져 2009 58.0%에 이르고 있으며 동기간 소득의 50% 이상을 임대료로 지출하는 가구는 2007 24.1%에서 2009 26.7%로 증가하였다고 합니다.(JCHS, 2011).

 

그런데, 미국의 자가보유율을 보면, 서브프라임 모기지 사태 이후, 다시 자가보유율이 회복세를 보여서, 2013년 기준 자가보유율이 어느 정도 회복되었음을 확인할 수 있습니다


<서브프라임 모기지 사태를 전후로 한 미국과 한국의 자가보유율 비교>

서브프라임.PNG


소득대비 임대료 비중( RIR ) 수치가 자가보유율 수치와 반비례하여 움직이고 있다는 점을 감안해볼 때, 미국의 경우 서브프라임 모기지 사태가 일단락 되면서 2013년 이후 소득대비 임대료 비중 수치도 감소세로 돌아섰을 것으로 예측됩니다. 반면 우리나라 주택시장의 경우 서브프라임 모기지 사태와는 전혀 다르게 지난 이명박 정부의 미분양 사태 이후 폭락하기 시작한 자가보유율이 2013년 국토해양부 조사 결과에 따르면 전국적으로 10% 이상, 우리나라 인구의 절반 가량이 밀집해 사는 서울 경기 등 주요 도시의 경우 20% 가량의 자가보유율 하락세를 보여왔으며, 2015년 현재, 자가보유율 회복의 기미는 커녕, 오히려 시간이 지나면서 더 급박하게 하락하는 추세를 보일 것으로 예측되고 있다는 점입니다. 


그런데 더 큰 문제는, 이처럼 연일 하락하기만 하는 자가보유율 통계 수치에 대한 정부 발표의 혼선 뿐 아니라, 아래와 같이 우리나라 가구의 소득대비 임대료 비중(RIR) 역시 2012년 국토 해양부 조사 결과와 2013년 이후의 국토 교통부 자료가 서로 다른 수치를 나타내고 있는 등 혼란스러운 모습을 보이고 있는 것을 보면, 가구의 자가보유율 통계 못지 않게, 얼마나 많은 가구가 소득대비 비싼 임대료로 허리가 휘고 있는 지에 대한 정확한 정보를 은폐하기 위한 정부 차원에서의 내부적 통제가 이루어지고 있는 것은 아닌가 하는 의구심이 들지 않을 수 없다는 것입니다. .


<2008년 국토해양부가 발표한 소득대비 임대료 비중>

2008 RIR.PNG


<2012년 통계청이 조사 발표한 소득 하위 20%의 RIR, 2008년 국토해양부가 조사 발표한 소득 1.2분위 수치와 일치>

2012 통계청 RIR.PNG

반면, 아래와 같이 2012년 그리고 2014년 국토 교통부가 발표한 수치 17.5%는, 국토교통부의 전신인 국토해양부에서 발표한 26.,1%와 무려 9% 가깝게 낮게 나타나고 있습니다.  


<2012년 국토교통부가 발표한  RIR>

국토교통부 RIR.PNG


 

<2014년 국토교통부 발표 RIR>

 2014 RIR.PNG

 

 

참고로 아래는 실제 임차 가구가 느끼는 임차료 부담에 대한 상황을 기사화 한 것으로 이 기사를 통해 현재 우리나라 가구의 실질적인 임대료 비중을 어느 정도 추론할 수 있을 듯 합니다.(이 기사의 내용이, 2008년 국토해양부, 그리고 2012년 통계청 조사 기준에 훨씬 더 부합해보입니다.)

 

[창간 기획]월급 30%는 집주인 주머니로벗을 수 없는 '월세의 굴레' 2013.10.02

http://www.edaily.co.kr/news/NewsRead.edy?SCD=JD41&newsid=01157846602968984&DCD=A00404&OutLnkChk=Y

진미윤 토지주택연구원 수석연구원은저축 효과를 기대할 수 있는 전세와 달리 월세는 매달 내는 임대료여서 세입자들의 주거비 부담을 직접적으로 증가시킨다가처분 소득이 줄어든 월세 세입자가 전세로 갈아타거나 내집 마련하기는 상당히 어렵다고 말했다. 실제 전세 세입자가 자가 주택(48%)이나 전세(37%)로 옮기는 경우는 85%에 달한다. 전세 세입자만 해도 주거비 부담이 크지 않다 보니 내집 마련에 나설 여유가 있는 것이다. 그러나 월세 세입자는 다르다. 무엇보다 주거비 부담이 크다는 게 문제다. 월세가 보편화돼 있는 유럽국가보다 월등히 높다. 지난해 기준 수도권의 전셋값은 2010년 대비 51%, 보증부 월셋값은 13.5%, 순수 월셋값은 11% 증가했다. 특히 전셋값 폭등으로 전세 보증금을 감당하지 못한 세입자들이 월세시장으로 대거 유입되면서 월셋값도 동반 상승했다. 2006년 평균 28만원 수준이었던 수도권 월셋값은 지난해 42만원으로 뛰었다.

 

2013년 월급의 30%가 월세로 지불이 되었다면, 2015년 현재, 자가보유율의 추가적인 큰 폭의 하락과 최근 2년간의 전세값 상승 추이를 감안한다면 현 우리나라 가구의 소득대비 임대료 비중은 이보다 훨씬 더 높은 수준에 도달해 있을 것이라는 점은 어렵지 않게 추정이 가능합니다. 

 

그런데 2014년 2.26전월세 대책 이후, 우리나라의 전체 가구의 50% 가량인 집없는 가구가, 하루가 다르게 높아지고 있는 RIR(소득대비 임대료 비중)으로 인해 어려움을 겪고 있는 상황에서 정부는 월세를 촉진하는 또 하나의 정책을 내어놓습니다.

 

@ 10월부터 저소득층에 최대 34만원 주거급여 지급 2014/03/26

http://www.yonhapnews.co.kr/economy/2014/03/26/0302000000AKR20140326101600003.HTML

10월부터 전·월세를 얻어 사는 저소득층은 한 달에 최대 34만원의 주거급여(주택바우처)를 지원받는다는 내용을 핵심으로 하고 있다. 국토교통부는 10월 개편된 주거급여 제도의 시행을 앞두고 지역과 가구원 수에 따라 차등화된 임대료 지원 기준 등을 담은 '주거급여 실시에 관한 고시' 제정안을 마련해 26일 행정예고 했다고 밝혔다. 고시에 따르면 주거급여는 모든 형태의 임대차 계약에 다 적용된다. 전세, 월세, 보증부 월세, 사글세 등이 다 포함된다.

 

이 주거급여 제도에 비록 전세 월세 보증부 월세 전부 포함이 되어 있다고는 하지만, 박근혜 정부의 2014. 2, 26 전월세대책의 내용을 자세히 확인해보면, 이 제도는 전세 세입자가 아닌 월세 세입자들을 대상으로 한 제도라는 것을 어렵지 않게 알 수 있습니다.

 

박근헤 정부는 그 전 해인 2013 8.28 대책을 내어 놓으면서 월세 소득공제 확대 방안을 내어놓은 바 있습니다그리고 2014.2.26 전월세대책에서, 월세에 대한 소득공제를 세액공제로 전환하고 집주인의 동의절차 없이도 공제를 받을 수 있게 한 것은 월세 세입자에게 직접 그 혜택이 돌아가도록 하겠다는 취지입니다. 반면 고액 전세 수요자에 대한 대출 요건을 강화하고 지원 대상을 축소키로 한 것도 정부가 제도적으로 전세 수요을 차단하고자 하는 방편으로 만들어진 것이라는 게 전문가들의 생각이었습니다


하지만 전체 가계의 절반 가량이 자고 나면 오르는 전셋값 때문에 불안과 고통에 시달리는 현실을 고려하면, 정부의 대책은 너무 엉뚱하다는 것이죠.  전셋값은 전국 기준으로 2012 8월 이후 18개월째 상승세를 이어오고 있는 상황에서 이와 같은 전세 수요 차단책은 ‘전세난민’을 더욱 늘어나게 할 뿐 아니라 사상 최저 수준의 저금리 기조가 장기화하면서 전세에서 월세로 임대 방식이 빠르게 전환하는 바람에 세입자들의 주거비 부담은 급증하고 있는데 정부는 전세가격의 지속적인 상승과 전세의 월세 전환 가속화를 그대로 방치한 가운데 월세 가구에 대한 지원대책만을 강화하는 등, 전세 수요를 월세 수요로 돌리는 데 일조하고 있다는 느낌을 지울 수 없게 한다는 것입니다. 



 최근에 발표된  2015 9.2 서민주거대책의 핵심 골자는, 양질의 임대주택 공급을 확대하는 것이라고 국토부는 밝히고 있습니다내용인 즉, 저금리 시대에 1.5% 개량자금 지원으로 집주인이 리모델링을 할 수있도록 도와 준 후 이를 임대 사업에 활용하도록 하겠다는 것입니다. 그러니까 집주인은 저비용으로, 집 리모델링에 임대수익까지 노릴 수 있고, 입주자는 낮은 임대료에다 안정적으로 살 수 있는 집을 임차할 수 있다는 것이죠.

 

그런데,. 2015.9.2 대책의 성공 여부는 결국 집주인들이 얼마나 리모델링에 참여하느냐에 달려 있는 셈인데, 집주인들 입장에서 보면, 집을 싸게 리모델링 하는 대신 시세보다 낮은 가격으로 임차료를 받아야 하는 것을 감수해야 한다는 단점이 있습니다.


이처럼, 정부는 최근의 전세폭등 현상을 막겠다며 가구의 월세 전환을 촉진, 장려하는 2.26전월세 정책을 내놓은 데 이어, 2015.9.2 대책을 발표하는 등 서민주거대책을 쏟아내면서 이를 임대차 시장 선진화라는 용어로 표현하고 있는데, 오히려 우리나라는 선진국의 자가보유율 평균 66%를 하회하는 수준을 넘어서 최근에는 자가보유율이 50% 아래로 떨어질 가능성마저 우려되고 있는 상황에 처해 있다는 점, 그리고 이는 선진국의 주거형태에서 크게 이탈하는 모습이라는 점은 전혀 감안하지 않고 있는 듯해 보입니다. 

.  

이렇듯. 현재 우리나라 주택 시장을 보면, 선진국이나 아니냐의 척도로 가늠되고 있는 자가 보유율을 큰 폭의 하락은 물론 정부의 리츠 펀드 지원책 확대로 추가적으로 자가보유율의 큰 폭의 하락이 예상되고 있음에도 정부는 임대차 시장의 선진화라는 명목으로 오히려 자가보유율 하락을 방임하고 있다는 것이 큰 문제라고 생각됩니다.



이와 같은 정책이 계속될 경우, 향후, 우리나라의 주택시장은 우리나라 주택의 상당수를 독식한 채, 정부로부터 각종 세제 지원 혜택을 동시에 받고 있는 리츠 펀드들의 영향권 하에서 시장의 가격이 형성되고 조정되고 통제될 것으로 보여집니다. 아울러 주택 시장을 민간 리츠와 펀드가 독점하게 된다면, 이들 리츠와 펀드의 입김이 주택시장에 절대적으로 영향을 미치게 될 것으로 보여지며, 향후 우리나라 주택 정책은 민간 리츠와 펀드와 정부와의 양자간의 조정을 통한 주택 임대차 (특히 월세)와 관련한 정책이 주택 정책의 주를 이루게 될 것으로 보여집니다.

 

더우기 현재 우리나라 가계가, 부동산 자산대비 사상 최고치인 주택담보대출 비중을 갖고 있는 상황에서, 국민들의 빚이 눈덩이 처럼 늘어나면서 동시에 자산이 급속하게 감소하고 있을 뿐 아니라 국가적으로도 대외 채무가 아래와 같이 눈덩이처럼 불어나고 있는 처지에서 정부가 민긴 리츠와 펀드를 앞세워 임대 시장, 특히 월세입자 지원책에 치중하면 할수록 그 재원 마련을 위해 주택 보유자에 대해 부과되는 세금은 더욱 증가될 수 밖에 없을 것으로 보여지며, 이와 같은 정책이 강화되면 될수록 연쇄적으로 우리나라 가구의 자가보유율은 추가적으로 하락할 수밖에 없을 것이고 최종적으로 우리나라에서 그나마 자기 집을 가지고 있는 자가보유 계층이 완전히 붕괴하게 되는 상황으로 치닫게 될 여지마저 있어 보입니다.


<우리나라 명목별 GDP와 국가 채무 비중>


               국가 채무.PNG


<대한민국 수도 서울과 세계 선진국과의 자가보유율 비교>


서울과 선진국 자가보유율 비교.PNG


현재 우리나라 국민의 보유 자산의 80%이상이 부동산, 주택이라는 점을 감안할 떄, 향후 주택 정책이 민간 리츠나 펀드를 앞세운 주택 시장 통제와 조정 정책 우선으로 나가게 되면, 이는 그 탄생이 사법부의 위헌 판결로부터 시작된 것인만큼, 최소 주택시장 영역에 국한하여서 만큼은, 시장경제와 사유재산을 인정하는 현행 헌법 체제의 적용을 받기가 매우 힘드는 상황으로 치닫게 될 것으로 보여지는데, 향후 집권당은 국민 과반수 이상이 임차 가구로 전락한 상황에서 임차 가구 지원책을 앞세워 표를 얻으려 할 것이고, 역시 국가 채무가 급증하고 있는 상황에서 임차인 지원을 위한 재원은 50%  채 안되는 주택 보유자의 자산(주택)에 대한 과세를 강화하고 통제하는 방식을 통해 조달하려 들 것으로 예측됩니다.

 

결과적으로 자가보유율은 더욱 떨어지게 될 것이고, 국민의 대다수가 임차 가구로 전락하게 되면, 임대 수요 증가와 전세 가격 폭등, 월세입자 지원대책 마련을 위한 월세 소득자에 대한 과세 폭탄 그리고 또 월세가격 상승으로 이어지는 연쇄작용의 고리가 끊어지지 않고 지속될 것이고 향후 우리나라 가구의 소득대비 주거비 비용은 눈덩이처럼 불어나면서 가구들의 주택 구매력은 점점 떨어질 것이고, 국민 대부분이 평생 내집 마련은 꿈도 꾸어보지 못하는 상황까지 내몰리게 될 것으로 보여집니다. .

 

결국 리츠 펀드가 보유하고 있는 주택에서 월세살이를 전전해야 하는 우리나라 가구들은 늘상 집권당의 지원 정책에만 목말라 할 수 밖에 없는 체제로 전환될 가능성마저 엿보입니다. 

 

저는 이 부분이 향후 우리나라 가구, 나아가 국민 개개인의 삶의 질을 떨어뜨리는 가장 결정적 요인으로 작용하게 될 것으로 보고 있으며, 당장이라도 이에 대한 특단의 대책 마련이 절실한 상황이라고 진단하고 있습니다.

 



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